Wczoraj odbyła się dyskusja publiczna nad przygotowanym przez naszą pracownię projektem całościowej zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. Spodziewaliśmy się, że wywoła ona duże emocje, ponieważ jednym z głównych celów było ograniczenie terenów przeznaczonych pod zabudowę w stosunku do obowiązującego aktualnie studium. Kosakowo to gmina położona nad Zatoką Pucką, bezpośrednio granicząca z Gdynią. Właściwie to jedno zdanie wystarczy, żeby wyobrazić sobie z jaką presją inwestycyjną ten Samorząd się mierzy. Powierzchnia Gminy w 48% jest pokrywa miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co stanowi zdecydowaną większość obszarów wskazanych w obowiązującym studium pod zabudowę. Pomimo dużego ruch budowlanego nadpodaż terenów pod zabudowę, szczególnie zabudowę mieszkaniową, jest bardzo duża. Niestety apetyt na kolejne tereny budowlane jest jeszcze większy. Urząd sukcesywnie stara się uchwalać nowe miejscowe plany, które ograniczą możliwości ubiegania się o warunki zabudowy na terenach do tej zabudowy niepredysponowanych. Działania planistyczne skupiają się również na aktualizacji obowiązujących planów, których ustalenia nie zabezpieczają dostatecznie przestrzeni przed próbami nadmiernej intensyfikacji zabudowy. Tu jest duża świadomość konsekwencji jakie niosą za sobą nie tylko podejmowane decyzje planistyczne, ale również poszczególne ustalenia planów. Tu jest też bardzo sprawnie działający wydział planowania.

Z analizy aktualności jaką nasze biuro wykonało na zlecenie Urzędu Gminy 2 lata temu wynikało, że rezerwa terenów budowlanych wystarczy na kolejne 30 lat biorąc nawet pod uwagę intensywny ruch budowlany i sukcesywnie wzrastającą liczbę ludności. Z kolei koszty uzbrojenia terenów, które dzisiaj przeznaczone są w planach miejscowych pod zabudowę, wskazują, że Gmina nie może sobie pozwolić na tworzenie kolejnych rezerw dla zabudowy mieszkaniowej. To potwierdził bilans zagospodarowania terenów sporządzony na potrzeby aktualnej zmiany studium. Tym bardziej cieszy odważna decyzja Wójta Gminy o rezygnacji z terenów wskazanych w obowiązującym studium pod zabudowę, zlokalizowanych poza zwartymi strukturami zabudowy, a niepokrytych dotąd planami. Dla części tych terenów wskazany został nowy kierunek rozwoju pod zieleń urządzoną, co poprawi dostępność do tego typu terenów w Gminie. Ponad to na potrzeby tego dokumentu zostało przygotowane studium transportowe, którego ustalenia zostały uwzględnione w projekcie przedstawionym wczoraj do dyskusji. Komunikacja to poważne wyzwanie w Gminie. Planowana jest tutaj kontynuacja Pomorskiej Kolei Metropolitalnej, której realizacja pozwoliłaby część tych problemów komunikacyjnych rozwiązać. Czy do jej powstania dojdzie? Wszyscy mamy nadzieję, że tak. Póki co uwzględniliśmy w projekcie jej orientacyjny przebieg.

Wczorajsza dyskusja uświadomiła mi, że części problemów, o których rozmawialiśmy dałoby się uniknąć, gdyby takie decyzje jakie zapadły w tym przedstawionym do publicznego wglądu projekcie, były podejmowane 10 a może 15 lat temu. Niestety studium zawsze było postrzegane jako dokument na lata, do którego jak jest okazja, trzeba wsadzić wszystko co tylko można. Nikt nie myślał o etapowaniu. Nie trzeba było w końcu uchwalać wszędzie planów. Niestety chaotyczny rozwój zabudowy na podstawie decyzji WZ wymusił tworzenie planów pod zabudowę na obszarach poza zwartymi strukturami przestrzennymi. Oczywiście mijałbym się z prawdą, gdybym powiedział, że ta chęć ograniczenia WZtek to był jedyny powód uchwalania planów pod rozrastające się obszary mieszkaniowe. W wielu gminach takie plany powstawały tam, gdzie WZtki otrzymać się nie dało. Dzisiaj mamy mnóstwo terenów budowlanych a paradoksalnie nie ma gdzie się budować. Niestety każda próba uwolnienia tych rezerw kończy się w ten sam sposób. Zapowiadana reforma planowania zmierza tym samym śladem. Zmienić tak, by nic się nie zmieniło. Na szczęście lokalnie zdarzają się odchylenia od tej przyjętej normy.