Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bardziej korzystna dla wiatru, mniej dla słońca.

Ostatnio głośno zrobiło się o procedowanym projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niektórzy nazywają go ewolucją, dla mnie to bardziej rewolucja. Bez wątpienia to kolejna próba reformy systemu planowania przestrzennego, który choć jest mocno przez wszystkich krytykowany, to po cichu większość boi się jego zmiany i idących za tym konsekwencji. Te są nieuniknione, jeżeli planowana „nowelizacja” ma przynieść jakiś efekt. Czy przyniesie? Z pewnością część propozycji jest warta uwagi. Czy konieczna jest zmiana studium na plan ogólny? Jeżeli za jego wprowadzeniem stoi głównie chęć ograniczenia wydawania warunków zabudowy to myślę, że ten temat dałoby się załatwić sprawniej, taniej i prościej. Wystarczyłoby zobowiązać gminy do uchwalenia uchwały o wyznaczeniu obszaru zwartej zabudowy i dodać w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym szósty warunek, z którego wynikałoby, że poza tym obszarem WZtek się nie wydaje. Czy ten warunek powinien dotyczyć wszystkich inwestycji? To pozostawiłbym do przemyślenia. Na pewno powinien dotyczyć tych, z którymi mamy największy problem tj. warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych.

Ustawodawca zdecydował się na kilka zmian dotyczących wspomnianych warunków zabudowy. Ograniczył m.in. rodzaje inwestycji, które mogą być realizowane w oparciu o te warunki. Ta zmiana jest bardzo niekorzystna dla branży fotowoltaicznej, dla której warunki zabudowy są przede wszystkim przepustką do uzyskiwania warunków przyłączenia do sieci. Oczywiście sam plan miejscowy też taką przepustką mógłby być, z tymże jego sporządzenie trwa zazwyczaj znacznie dłużej niż uzyskanie warunków zabudowy. Nie bez znaczenia są tutaj też koszty, których firmy nie chcą ponosić nie mając pewności co do możliwości przyłączenia do sieci, a co za tym idzie lokalizacji inwestycji w danym miejscu. Trudno się temu dziwić, choć to problem znacznie wykraczający poza problematykę planowania przestrzennego i dlatego nie powinien on być rozpatrywany wyłącznie na tym gruncie. To co dla branży fotowoltaicznej jest głównie przepustką, dla samorządów staje się problemem. Dzieje się tak dlatego, że warunki zabudowy są bezterminowe i mogą stanowić problem przy uchwalaniu planów miejscowych. Z drugiej strony plany miejscowe, których się nie da skonsumować też mogą stanowić problem w przypadku chęci ich zmiany. Pośrednim rozwiązaniem tej kwestii, istotnej nie tylko z punktu widzenia fotowoltaiki, jest wprowadzenie terminu ważności WZtek. Jest to krok w bardzo dobrym kierunku. Początkowo była mowa o 3 latach, aktualnie termin ten został zwiększony do 5 lat, z uwagi na obawę, że dla części inwestycji nie da się „wykorzystać” warunków w okresie 3 – letnim. Przyjmując ten argument, myślę, że warto byłoby ten termin zróżnicować i dla zabudowy mieszkaniowej pozostać przy 3 latach.

Terminowość warunków zabudowy jest bardzo korzystna dla energetyki wiatrowej. Każda decyzja o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego lub budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa zmniejsza obszar potencjalnej lokalizacji elektrowni wiatrowych. W przestrzeni zalega mnóstwo takich niewykorzystanych WZtek, które często traktowane są jako narzędzie do sprawdzenia możliwości inwestycyjnych dla danej nieruchomości. Jest realna szansa, że planowane przepisy z czasem uporządkują te kwestie. Druga istotna zmiana dla deweloperów wiatrowych to ograniczenie obszarów, na których takie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane. Krótko mówiąc, ustawodawca chce zakazać wydawania WZtek w tzw. szczerym polu. Na tę zmianę przyjdzie jeszcze poczekać, ponieważ strefy z dopuszczeniem wydawania warunków zabudowy będą określane w planach ogólnych, a te trzeba będzie najpierw stworzyć.

Projekt ustawy zakłada, że obowiązujące aktualnie studia stracą ważność do końca 2025 roku. To ma zmobilizować samorządy do podjęcia działań w celu uchwalenia planów ogólnych. Co więc z nowymi projektami OZE? W gminach, które nie mają wyznaczonych w studiach obszarów dla tego typu inwestycji trzeba będzie najpewniej czekać do czasu uchwalenia planu ogólnego. Z projektu ustawy nie wynika jakoby takie obszary musiały być wyznaczane w planie ogólnym, ale do czasu jego uchwalenia, podstawą do sporządzania planów miejscowych będzie obowiązujące studium. Czas przygotowania takiego planu ogólnego będzie zależny m.in. od tego jak starym studium gmina dysponuje. Z całą pewnością przejście ze studiów uchwalanych w ostatnich latach, sporządzanych z uwzględnieniem bilansów zagospodarowania terenu, na plany ogólne będzie łatwiejsze i szybsze do wykonania. Problemem mogą się okazać moce przerobowe, bo po wejściu w życie ustawy każda gmina w Polsce będzie potrzebowała taki plan sporządzić.