Archiwa projektowanie - Urban Consulting

12 godzin dyskusji nad studium!

Filip Sokołowski — Thu, 16 Feb 2023 07:47:23 +0000

Wczoraj uczestniczyliśmy w ultramaratonie. Nasz wynik to 12 godzin żywej dyskusji nad nieuwzględnionymi uwagami do nowego studium gminy Kosakowo. Dla nas był to absolutny rekord, ale jakoś po tym wszystkim nie odczuwam satysfakcji. Myślę, że większość uczestników podziela moje zdanie, choć powód każdy pewnie ma inny. Zakładam, że nikt się nie nie spodziewał, że będzie lekko, łatwo i przyjemnie, wszak projekt redukuje a nie dodaje nowe tereny budowlane. Niemniej jednak 12 godzin dyskusji o prywatnych interesach może zmęczyć każdego. Szczególnie, że na horyzoncie mamy wybory więc była to idealna okazja by stanąć w obronie pokrzywdzonych. W takim czasie rozmowa o bilansie, przepisach prawa, dostępności do terenów zielonych, do szkół i przedszkoli to dla ludzi zwykłe pitolenie. Co tam 700mln zł potrzebne na uzbrojenie tego co wcześniej zostało wrzucone w plany. Przecież to nikogo nie dotyczy. Liczy się tylko i wyłącznie moja nieruchomość, nieważne gdzie jest położona. W szczerym polu? Nie ma problemu - dajcie mi siedlisko. Ale jedno? Jak jedno? Przecież ja mam prawo do robienia z moim terenem co mi się podoba. Gdzie mają się wybudować moje dzieci? Obszar szczególnego zagrożenia powodzią? Panie a kto tam jakąś powódź widział? Był Pan w ogóle w terenie? Dlaczego nie może Pan przesunąć tej kreski o jeden rząd działek.. przecież to wyłącznie Pana dobra wola! Ja mam już te działki przygotowane do zabudowy. Ja wiązałem z nimi swoją przyszłość odkąd w studium ustaliliście tam, że mogę budować. Panie ja od lat robię w nieruchomościach i jak Pana słucham to mi się śmiać chce. Zwarte struktury zabudowy? Daj Pan spokój z tą polityką i zajmij się Pan porządnym planowaniem. Wy krzywdzicie uczciwych ludzi a dajecie deweloperom. Robicie to po cichu, żeby nikt nie wiedział.. dlaczego nie dostałem imiennego zawiadomienia do domu? No i standard na koniec... tyle pieniędzy bierzecie to moglibyście się nie śpieszyć tak z tym uchwaleniem. Myślę, że każdy zawodowo związany z planowaniem przestrzennym przynajmniej kilka razy takie zdania słyszał. Jeżeli komuś się wydaje, że ktoś się przejmuje ładem przestrzennym czy zmianami klimatu to zapraszam na tego typu dyskusje. A jeżeli Ministerstwu Rozwoju i Technologii wydaje się, że z planami ogólnymi będzie inaczej, a ich sporządzenie to będzie bułka z masłem to mam złą wiadomość - nie będzie!

Artykuł 12 godzin dyskusji nad studium! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Podsumowanie szkolenia w zakresie odnawialnych źródeł energii dla Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego

Filip Sokołowski — Wed, 07 Dec 2022 21:10:12 +0000

Dzisiaj miałem okazję poprowadzić szkolenie dla pracowników Wydziału Prawnego i Nadzoru oraz Wydziału Infrastruktury Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku na temat stosowania przepisów regulujących lokalizację odnawialnych źródeł energii w gminnych dokumentach planistycznych. Była mowa o ustawie odległościowej, o ustawie o planowaniu, a także o zmianach przepisów wprowadzonych ustawą o odnawialnych źródłach energii. To była doskonała okazja do omówienia podejścia do interpretacji przepisów na podstawie konkretnych przypadków, które podlegały kontroli nadzorczej tutejszego Urzędu. Ku mojemu zdziwieniu, pomimo obowiązywania zasady 10H, były wśród nich także plany przewidujące lokalizację elektrowni wiatrowych i ponoć wcale nie były to plany pod jedną elektrownię. W tym kontekście rozmawialiśmy o możliwości sporządzania planów dopuszczających lokalizację elektrowni wiatrowych przy granicy gminy, w odległości mniejszej niż 10-krotność ich wysokości. To temat, który z pewnością powróci po liberalizacji ustawy odległościowej. Na szczęście autorzy projektu zmiany tej ustawy dostrzegli ten temat i podjęli próbę jego regulacji.

Z oczywistych względów obecnie większość prowadzonych postępowań nadzorczych związanych z tematem energetyki wiatrowej dotyczy planów pod zabudowę mieszkaniową sporządzanych z pominięciem zasady 10H. Problem ujawnił się po 15 lipca 2022r. kiedy to przestały obowiązywać przepisy przejściowe zezwalające na sporządzanie takich planów. Przy okazji omawiania tej kwestii dyskutowaliśmy o konieczności wyznaczania w planach strefy 10H i możliwości zmiany planów przewidujących tereny pod zabudowę mieszkaniową, uchwalonych przed końcem obowiązywania wspomnianych przepisów przejściowych.

Pomimo, że tematem przewodnim była energetyka wiatrowa, nie zabrakło czasu na omówienie zagadnień związanych z energetyką fotowoltaiczną. Poruszaliśmy kwestie związane ze zmianą planów przewidujących dotąd jedynie lokalizację elektrowni wiatrowych w celu dopuszczenia energetyki fotowoltaicznej, ze szczególnym wskazaniem na sposób podejmowania uchwał intencyjnych. Szeroko dyskutowaliśmy zmianę art. 10 ust. 2a, wprowadzoną poprzez nowelizację ustawy o odnawialnych źródłach energii. Analizowaliśmy różne przypadki studiów pod względem możliwości uchwalania mpzp pod fotowoltaikę.

Kwestia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pojawiła się również w kontekście konieczności wyznaczania stref 10H. Możliwość wyznaczania obszarów rozmieszczenia dla OZE, w tym dla energetyki wiatrowej, w aktualnie procedowanych studiach nie budziła żadnych wątpliwości. Podobnie zresztą jak przedstawione przeze mnie podejście do tego typu zmian. Co ciekawe rozbieżne stanowiska pojawiły się w temacie możliwości podjęcia uchwał intencyjnych w sprawie sporządzenia mpzp pod elektrownie wiatrowe. Osobiście uważam, że podjęcie takiej uchwały przed wejściem w życie nowelizacji ustawy odległościowej najpewniej skutkowało będzie koniecznością jej zmiany. Na spotkaniu pojawiło się odmienne twierdzenie. To jest bardzo ciekawy temat w związku z propozycją jaka znalazła się w projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zakłada brak wymogu zachowania zgodności mpzp ze studium w zakresie art. 10 ust. 2a. Oczywiście mówimy tu w dalszym ciągu o projektach przepisów, ale akurat ta kwestia dotyczyć ma jedynie uchwał podjętych przed wejściem w życie zmiany ustawy o planowaniu. Dlatego być może warto się zastanowić czy takich uchwał "do szuflady" nie warto byłoby podjąć.

Na zakończenie omówiłem zapowiadane zmiany w ustawie odległościowej oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do lokalizacji elektrowni wiatrowych i fotowoltaicznych. Zgodnie uznaliśmy, że jeżeli liberalizacja zasady 10H w zaprezentowanym kształcie dojdzie do skutku to niesamowicie istotnym elementem procedury planistycznej będzie odpowiednie wyznaczenie granic obszaru do objęcia miejscowym planem. Każda zmiana skutkująca przekroczeniem granic procedowanego projektu planu przez oddziaływanie elektrowni wiatrowych będzie wymagała powtórzenia procedury planistycznej w całości. A to przede wszystkim czas.

Artykuł Podsumowanie szkolenia w zakresie odnawialnych źródeł energii dla Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego pochodzi z serwisu Urban Consulting.

O burzliwej dyskusji i odważnych decyzjach w gminie Kosakowo

Filip Sokołowski — Tue, 06 Dec 2022 19:21:52 +0000

Wczoraj odbyła się dyskusja publiczna nad przygotowanym przez naszą pracownię projektem całościowej zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. Spodziewaliśmy się, że wywoła ona duże emocje, ponieważ jednym z głównych celów było ograniczenie terenów przeznaczonych pod zabudowę w stosunku do obowiązującego aktualnie studium. Kosakowo to gmina położona nad Zatoką Pucką, bezpośrednio granicząca z Gdynią. Właściwie to jedno zdanie wystarczy, żeby wyobrazić sobie z jaką presją inwestycyjną ten Samorząd się mierzy. Powierzchnia Gminy w 48% jest pokrywa miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co stanowi zdecydowaną większość obszarów wskazanych w obowiązującym studium pod zabudowę. Pomimo dużego ruch budowlanego nadpodaż terenów pod zabudowę, szczególnie zabudowę mieszkaniową, jest bardzo duża. Niestety apetyt na kolejne tereny budowlane jest jeszcze większy. Urząd sukcesywnie stara się uchwalać nowe miejscowe plany, które ograniczą możliwości ubiegania się o warunki zabudowy na terenach do tej zabudowy niepredysponowanych. Działania planistyczne skupiają się również na aktualizacji obowiązujących planów, których ustalenia nie zabezpieczają dostatecznie przestrzeni przed próbami nadmiernej intensyfikacji zabudowy. Tu jest duża świadomość konsekwencji jakie niosą za sobą nie tylko podejmowane decyzje planistyczne, ale również poszczególne ustalenia planów. Tu jest też bardzo sprawnie działający wydział planowania.

Z analizy aktualności jaką nasze biuro wykonało na zlecenie Urzędu Gminy 2 lata temu wynikało, że rezerwa terenów budowlanych wystarczy na kolejne 30 lat biorąc nawet pod uwagę intensywny ruch budowlany i sukcesywnie wzrastającą liczbę ludności. Z kolei koszty uzbrojenia terenów, które dzisiaj przeznaczone są w planach miejscowych pod zabudowę, wskazują, że Gmina nie może sobie pozwolić na tworzenie kolejnych rezerw dla zabudowy mieszkaniowej. To potwierdził bilans zagospodarowania terenów sporządzony na potrzeby aktualnej zmiany studium. Tym bardziej cieszy odważna decyzja Wójta Gminy o rezygnacji z terenów wskazanych w obowiązującym studium pod zabudowę, zlokalizowanych poza zwartymi strukturami zabudowy, a niepokrytych dotąd planami. Dla części tych terenów wskazany został nowy kierunek rozwoju pod zieleń urządzoną, co poprawi dostępność do tego typu terenów w Gminie. Ponad to na potrzeby tego dokumentu zostało przygotowane studium transportowe, którego ustalenia zostały uwzględnione w projekcie przedstawionym wczoraj do dyskusji. Komunikacja to poważne wyzwanie w Gminie. Planowana jest tutaj kontynuacja Pomorskiej Kolei Metropolitalnej, której realizacja pozwoliłaby część tych problemów komunikacyjnych rozwiązać. Czy do jej powstania dojdzie? Wszyscy mamy nadzieję, że tak. Póki co uwzględniliśmy w projekcie jej orientacyjny przebieg.

Wczorajsza dyskusja uświadomiła mi, że części problemów, o których rozmawialiśmy dałoby się uniknąć, gdyby takie decyzje jakie zapadły w tym przedstawionym do publicznego wglądu projekcie, były podejmowane 10 a może 15 lat temu. Niestety studium zawsze było postrzegane jako dokument na lata, do którego jak jest okazja, trzeba wsadzić wszystko co tylko można. Nikt nie myślał o etapowaniu. Nie trzeba było w końcu uchwalać wszędzie planów. Niestety chaotyczny rozwój zabudowy na podstawie decyzji WZ wymusił tworzenie planów pod zabudowę na obszarach poza zwartymi strukturami przestrzennymi. Oczywiście mijałbym się z prawdą, gdybym powiedział, że ta chęć ograniczenia WZtek to był jedyny powód uchwalania planów pod rozrastające się obszary mieszkaniowe. W wielu gminach takie plany powstawały tam, gdzie WZtki otrzymać się nie dało. Dzisiaj mamy mnóstwo terenów budowlanych a paradoksalnie nie ma gdzie się budować. Niestety każda próba uwolnienia tych rezerw kończy się w ten sam sposób. Zapowiadana reforma planowania zmierza tym samym śladem. Zmienić tak, by nic się nie zmieniło. Na szczęście lokalnie zdarzają się odchylenia od tej przyjętej normy.

Artykuł O burzliwej dyskusji i odważnych decyzjach w gminie Kosakowo pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Mamy pozytywne uzgodnienie WKZ!

Filip Sokołowski — Sun, 04 Dec 2022 21:48:04 +0000

Pod koniec ubiegłego tygodnia dotarła do nas bardzo dobra wiadomość - uzyskaliśmy pozytywne uzgodnienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków dla projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzanego we wsi Swołowo, w gminie Słupsk. To zdecydowanie jeden z trudniejszych tematów pod względem ochrony konserwatorskiej z jakim przyszło nam się mierzyć. Nic dziwnego, Swołowo to urokliwa wieś będąca stolicą "Krainy w Kratę". Ta niewielka wieś położona na trasie z Słupska do Darłowa otrzymała tytuł Europejskiej Wsi Dziedzictwa Kulturowego. Wśród oryginalnej zabudowy, pochodzącej z XIX i początków XX w., dominują „domy w kratę”. W ich konstrukcji widoczne są drewniane belki pokryte czarną smołą, natomiast wypełnienia między nimi pobielono wapnem. To właśnie nadawało im charakterystyczny, kraciasty wygląd.

Projekt planu zawiera bardzo szczegółowe ustalenia dotyczące ochrony konserwatorskiej. Pracę nad projektem poprzedziły konsultacje z mieszkańcami, które były prowadzone w jednej z historycznych zagród, stanowiącej obecnie siedzibę Muzeum Pomorza Środkowego w Słupsku. Nie trudno się domyślić, że szczególny charakter miejscowości wynikający ze stopnia zachowania historycznej zabudowy jest dla wielu mieszkańców poważnym ograniczeniem. Naszym zadaniem było zdiagnozowanie potrzeb w zakresie zagospodarowania przestrzeni i podjęcie próby negocjacji z instytucjami odpowiedzialnymi za zachowanie i utrzymanie wyjątkowego charakteru tego miejsca. Nie jest to łatwe, prace nad planem trwają już ponad 2 lata, ale za nami chyba najistotniejszy krok tj. uzyskanie pozytywnego uzgodnienia WKZ. Tematem zajmują się u nas Ania Łączkowska - Sokołowska, Maja Geryszewska i Kasia Chlebowska.

Korzystając z okazji, jeżeli jeszcze nie byliście w Swołowie, to serdecznie zachęcamy do odwiedzenia tej jednej z najciekawszych i najlepiej zachowanych historycznych wsi na Pomorzu.

Artykuł Mamy pozytywne uzgodnienie WKZ! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Szkolenie usprawniające projektowanie

Filip Sokołowski — Thu, 01 Dec 2022 12:47:13 +0000

W UrbanConsulting pracujemy na wieloma zróżnicowanymi projektami. Jesteśmy coraz większym Zespołem, który stale poszerza swoją wiedzę i szuka rozwiązań wspomagających naszą pracę. W tym tygodniu w naszym biurze w Gdyni zorganizowaliśmy sobie wewnętrzne szkolenie, podczas którego Marek zaprezentował swój pomysł na usprawnienie projektowania w QGISie poprzez dostosowanie szablonu projektu do najnowszego Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Artykuł Szkolenie usprawniające projektowanie pochodzi z serwisu Urban Consulting.