Zmieniać czy nie zmieniać studium? To pytanie zadają sobie dzisiaj zarówno włodarze gmin jak i inwestorzy. Wszystko za sprawą projektu zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ten zakłada, że studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zostaną zastąpione planami ogólnymi. Zasadnicza różnica pomiędzy tymi dwoma dokumentami jest taka, że plan ogólny, w przeciwieństwie do studium, ma być aktem prawa miejscowego. Źródłem tej zmiany jest niespójność w systemie polegająca na tym, że dzisiaj studium jest podstawą do uchwalania planów miejscowych, ale nie do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny ma obowiązywać zarówno przy uchwalaniu planów jak i przy wydawaniu popularnych WZtek.

Czy aż taka rewolucja jest konieczna? W moim przekonaniu nie. Równie dobrze można by wprowadzić dwa przepisy. Jeden zobowiązujący rady gmin do podjęcia uchwał w sprawie wyznaczenia obszarów zwartej zabudowy, a drugi zakazujący wydawania warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych poza granicami tych obszarów. Problem chaotycznego rozwijania się zabudowy dotyczy przecież przede wszystkim budynków mieszkalnych.

Pomijając kwestię zasadności proponowanych zmian, warto zwrócić uwagę na ich konsekwencje. Zgodnie z projektem ustawy studia uwarunkowań zachowują swoją moc do czasu uchwalenia planu ogólnego, ale nie dłużej niż do końca 2025 roku. Po wejściu w życie proponowanych zmian rozpoczęcie procedury zmiany studium będzie niemożliwe. Oznacza to, że każda inwestycja, która będzie wymagała zmiany studium będzie musiała poczekać na sporządzenie planu ogólnego. Ministerstwo zakłada, że tworzenie tych planów będzie mniej czasochłonne niż studiów. Ja nie jestem takim optymistą. Po pierwsze ograniczony zakres ustaleń planu ogólnego wcale nie oznacza mniejszego zakresu analiz, które będzie trzeba wykonać by ustalić strukturę funkcjonalno – przestrzenną.  Po drugie sporządzenie prawie 2500 planów ogólnych niemal w jednym czasie jest zadaniem niewykonalnym biorąc pod uwagę liczbę biur urbanistycznych. Większość tych biur to jednoosobowe działalności, które nie będą w stanie jednocześnie realizować kilku procedur sporządzenia planów ogólnych. Brak uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 będzie oznaczał brak możliwości uchwalania planów miejscowych i wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Im dłużej ten stan się będzie utrzymywał, tym dłużej będzie trzeba czekać na realizację inwestycji.

Wstrzymywanie procedur sporządzenia zmiany studium ma swoje uzasadnienie. Nikt nie chce tracić pieniędzy i energii na tworzenie dokumentu, który za chwilę ma przestać obowiązywać. Szczególnie, że w niedługiej perspektywie pojawi się konieczność sfinansowania prac nad planem ogólnym. Tylko czy ta oszczędność jest warta utraty inwestycji, które potencjalnie mogłyby powstać na obszarze gminy?

Oczywiście nie każdy przypadek jest identyczny. Część gmin ma stosunkowo nowe studia, ale dużo jest też takich, które nie zmieniały tych dokumentów od kilkunastu lat. W przypadku studiów aktualizowanych po 2015 roku nie mam żadnych wątpliwości, że warto podjąć próbę zmiany. Szczególnie jeżeli zmiana dotyczy konkretnej inwestycji. W przypadku takich zmian jest szansa, że przed wejściem w życie nowych przepisów uda się projekt studium chociaż wyłożyć do publicznego wglądu. To sprawi, że będzie można dokończyć procedurę na dotychczasowych zasadach. Co prawda do zapowiadanego terminu wejścia w życie nowelizacji zostało pół roku, ale jak pokazuje życie, jest duża szansa, że ustawodawca nie dotrzyma tego terminu.

Gorzej wygląda sytuacja w przypadku starych studiów. Ich zmiana wiąże się z reguły z koniecznością duże aktualizacji, a w przypadku niektórych inwestycji również z koniecznością wykonania bilansu zagospodarowania terenu. To wszystko przekłada się na koszty i czas. Trudno będzie z takim studium zdążyć, bo jego sporządzenie może zająć 2 – 3 lata. Wszystko zależy jak duży jest zakres zmiany. Czy w takim przypadku warto czekać na nowe przepisy? A co jeżeli one nie wejdą w życie?

Przypominam, że próby reformy planowania przestrzennego trwają już kilkanaście lat. Osobiście uważam, że prawdopodobieństwo wejścia w życie tej nowelizacji nie jest duże. Na horyzoncie mamy wybory, a ten projekt nie dość, że wprowadza termin ważności WZtek, ogranicza możliwości ich wydawania, to dodatkowo zmienia diametralnie zasady naliczenia renty planistycznej. To nie są złe pomysły, ale na pewno nie mieszczą się w definicji „kiełbasy wyborczej”. Oczywiście istnieje jakieś prawdopodobieństwo, że te przepisy wejdą w życie w okrojonej wersji. Dlatego nie można bagatelizować zapowiadanych zmian. Uważam, że nawet w przypadku starych studiów nie warto odkładać na później ich zmiany. Analiza uwarunkowań czy bilans zagospodarowania terenów przydadzą się do sporządzenia zarówno studium jak i planu ogólnego. Przejście z nowego studium lub nawet z jego projektu na plan ogólny będzie mniej czasochłonne i kosztowne niż robienie planu ogólnego od początku. Ten czas, który został do końca roku można dobrze wykorzystać. Poza tym, patrząc realnie na moce przerobowe firm urbanistycznych, dobrze jest mieć już z kimś podpisaną umowę. Jak ruszy machina tworzenia planów ogólnych to Ci, z którymi warto współpracować, będą już pewnie mocno zajęci.