Szum o rentę planistyczną!

Dotychczasowa wiedza o rencie planistycznej u wielu osób sprowadzała się właściwie do jednego zdania „czekasz 5 lat i nie płacisz”. Nie zdziwi pewnie nikogo fakt, że brak cierpliwości doprowadził do opatentowania sposobów na niepłacenie bez czekania. Przecież nie bylibyśmy sobą! Tym samym okazało się, że przepis, który w jakimś stopniu miał gminom rekompensować koszty uchwalania planów, stał się martwym przepisem. Konsekwencje takiego stanu rzeczy są różne. W niektórych samorządach jest to całkowity brak planowana, w innych planowanie na życzenie. Oczywiście nie chciałbym tu generalizować, bo znam też gminy, które sobie całkiem nieźle radzą w obecnym systemie. Są one jednak w mniejszości, co zdaje się zauważył prawodawca, który przy okazji reformy planowania przestrzennego postanowił coś z tym zrobić. Nie powiem, było to zaskoczenie. Jak pierwszy raz przeczytałem projekt ustawy to powiedziałem sobie w myślach „to się nie utrzyma!”. Mogłem się wtedy z kimś założyć, bo wygląda na to, że na skutek medialnego szumu, Ministerstwo odpowiedzialne za reformę, zaczyna się z nowego pomysłu na rentę wycofywać.

Czy ja się z tego powodu cieszę? I tak i nie! Nie cieszę się, bo uważam, że zmiany są konieczne. To z czym mamy do czynienia dzisiaj to patologia w czystej postaci. Uważam jednak, że wcale nie jest nam potrzebna gruntowna reforma całego systemu. Ta reforma nie tylko nie da oczekiwanych rezultatów, ale przede wszystkim wyhamuje dodatkowo ostro już hamującą gospodarkę. Możemy zaklinać rzeczywistość, ale 2477 planów ogólnych to olbrzymie koszty i przede wszystkim czas. Nie zrobimy tego w rok, ba będzie mnóstwo gmin, które nie zdołają tego zrobić w zakładane 3 lata. To czas przestoju, w którym nie zmienimy obowiązujących studiów i nie uchwalimy nowych planów, bo te, jak zakłada prawodawca, mają być zgodne z planem ogólnym. Nawet jeżeli to drugie uznać za niedopatrzenie, to sam brak możliwości zmiany studiów będzie poważnym problemem dla wielu branż. Jedną z nich będzie energetyka wiatrowa, która po 6 latach przestoju ma się lada moment odrodzić po liberalizacji ustawy odległościowej. I nie mam tu na myśli jedynie braku możliwości realizacji projektów od zera. Wiele obowiązujących planów, przewidujących lokalizację elektrowni wiatrowych, wymaga zmiany, chociażby ze względu na zbyt małe parametry wysokościowe lub zbyt bliskie odległości od zabudowy. Zmiana rozmieszczenia poszczególnych elektrowni wiatrowych może okazać się niemożliwa ze względu na zbyt mały obszar dla lokalizacji tego typu inwestycji przewidziany w studium. Czy w obecnej sytuacji geopolitycznej stać nas na kolejne 3 lata przestoju branży OZE?

Motywacją do zmian są olbrzymie koszty chaosu przestrzennego związanego z niekontrolowanym rozwojem zabudowy mieszkaniowej, ale także z nieustannym mnożeniem terenów przeznaczanych pod tę funkcję. Winne są WZtki, ale także duża nadpodaż tego typu terenów w obowiązujących planach miejscowych. Czy jednak do rozwiązania tego problemu niezbędna jest tak duża reforma? Studia mają być zastąpione przez plany ogólne, aby możliwe było zapanowanie nad WZtkami. A czy nie wystarczyłaby prosta uchwała rady gminy wyznaczająca obszary zwartej zabudowy, poza którymi nie będzie możliwości uzyskania WZ na budynki inne niż służące do funkcjonowania gospodarstw rolnych? Według szacunków w studiach gminnych mamy zabezpieczone rezerwy pod zabudowę mieszkaniową dla ponad 300 mln ludzi. Przechodząc na plany ogólne sprawimy, że to co dziś jest jedynie kierunkiem rozwoju, stanie się prawem lokalnym z wszelkimi tego konsekwencjami. Gminy nie będą chciały ograniczać tych terenów przede wszystkim ze względów politycznych. Poza tym dzisiaj znane są przypadki skutecznego skarżenia studiów z powodu ograniczenia funkcji budowlanej. Dlaczego w przypadku planów ogólnych miałoby być inaczej?

Zmiany dotyczące renty planistycznej zaproponowane przy okazji reformy systemu planowania przestrzennego zakładają, że będzie ona płacona przez każdego właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego, niezależnie od faktu zbycia tej nieruchomości. Renta zawsze będzie wynosiła 30% wspomnianego wzrostu. Z ciekawości śledziłem komentarze pod artykułami traktującymi o tej zmianie. Zdecydowana większość z nich była niepochlebna. Trudno się dziwić. Zresztą nikt się chyba nie spodziewał powszechnej aprobaty. Mnie szczególnie zainteresował wątek bogacenia się gmin na wprowadzonej zmianie. Niektórzy sugerowali, że gminy będą teraz uchwalały plany specjalnie. I to nie tylko w celach zarobkowych, ale również na złość tym bardziej nielubianym mieszkańcom. Przyznam, że mocno mnie to rozbawiło. Polecam każdemu, kto podziela te obawy, wybrać się na dyskusję publiczną nad planem, który wprowadza jakieś kontrowersyjne rozwiązanie dla lokalnej społeczności. Emocje gwarantowane, uchwalenie planu już mniej!

Osobiście uważam, że ta zmiana jest źle zaprojektowana i nie przyniesie zakładanych rezultatów. Przede wszystkim nie ograniczy ona rozlewania się zabudowy z prostego względu. W dalszym ciągu bardziej będzie się opłacało uchwalić plan pod zabudowę na peryferiach niż w obszarze zwartej zabudowy. Będzie to plan na zlecenie, inwestor wliczy rentę w koszt działki, a klient taką cenę przełknie, bo będzie ona i tak wielokrotnie niższa niż na obszarach zurbanizowanych. O dojazd czy infrastrukturę nikt się tradycyjnie nie będzie martwił, bo przecież liczy się wysokość miesięcznej raty. Zresztą przecież budowa dróg czy infrastruktury to zobowiązanie gminy. Prędzej czy później wybudują. Inaczej będzie na obszarach zurbanizowanych. Prawdopodobieństwo uchwalenia na takim obszarze planu spadnie minimum o 50%, a dyskusje publiczne będą dostarczały niezapomnianych wrażeń. W rezultacie „planowanie przestrzenne” sprowadzi się tam do WZtek i „jednodziałkowych” planów pod konkretne zamówienie. Będą też plany typu ser szwajcarski - w dziurach będą oczywiście Ci co nie chcą być na siłę uszczęśliwiani planem. Po dyskusjach publicznych dziur będzie więcej. Będą one powstawały w miejscach, gdzie nie będziemy w stanie zagwarantować, że w skutek uchwalenia planu wzrostu wartości nie będzie. Tym samym na peryferiach będziemy mieć nadal do czynienia z patodeweloperką, a bliżej centrum z wolną amerykanką – każdy sobie. Rykoszetem oczywiście dostaną wszystkie inne branże, które do ceny gruntu będą musiały sobie doliczyć rentę planistyczną, bo przecież właściciel nieruchomości frajerem nie jest.

A może można by inaczej? Zasada w przypadku zabudowy mieszkaniowej powinna być prosta – im dalej od obszarów zurbanizowanych tym drożej. Renta powinna zatem wzrastać wraz ze wzrostem odległości od obszarów zwartej zabudowy. Oczywiście siedliska należałoby z tej zasady wyłączyć, po uprzednim uszczelnieniu przepisów w tym zakresie. Do takiej zmiany również nie trzeba wywracać wszystkiego do góry nogami. Chyba wystarczy nam już wszystkim niepewności.