Filip Sokołowski, Autor w serwisie Urban Consulting

Co u nas na półmetku tego roku?

Filip Sokołowski — Sat, 02 Jul 2022 18:58:34 +0000

Co u nas? U nas jak zwykle intensywnie. W ramach dwóch naszych firm [UrbanConsulting i Fabryka Przestrzeni] od początku tego roku uchwaliliśmy już 32 miejscowe plany na powierzchni 5546ha – 9 z nich czeka jeszcze na publikację i z całą pewnością tej publikacji się doczeka. Dużo też działo się w decyzjach o warunkach zabudowy – od początku roku przygotowaliśmy łącznie 287 projektów decyzji o warunkach zabudowy i decyzji inwestycji celu publicznego. Nie próżnują też nasi analitycy przestrzenni. Oceny aktualności, w których się mocno wyspecjalizowaliśmy w ostatnich latach, ustąpiły w tym roku miejsca analizom przestrzennym dla branży OZE, przy sporządzaniu których łączymy nasze wieloletnie doświadczenie urbanistyczne i praktyczną wiedzę o rozwoju projektów wiatrowych i fotowoltaicznych.

Pracujemy w 10-cio osobowym składzie podzielonym na trzy zespoły tj. dwa zespoły urbanistyczne i jeden zespół urbanistyczno – analityczny, wspierane przez naszego środowiskowca. Korzystamy również ze wsparcia zewnętrznych specjalistów.

Co przed nami? Aktualnie w opracowaniu mamy kilkadziesiąt planów miejscowych i 7 studiów (w tym 3 całościowe). Kilka nowych tematów czeka na podpisanie umów, o rozpoczęciu prac nad kolejnymi kilkoma rozmawiamy. Poza działalnością typowo projektową świadczymy usługi doradcze, obecnie głównie dla branży OZE. Aktywnie uczestniczymy w toczących się procesach legislacyjnych projektów ustaw branżowych, wyrażając opinie i składając propozycje zmian. Chętnie dzielimy się także swoją wiedzą podczas seminariów i konferencji. W tym miesiącu na platformie Eplas odbędzie się prowadzone przeze mnie szkolenie pt. Lokalizacja urządzeń fotowoltaicznych na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, na które serdecznie zapraszam.

W naszej pracy stawiamy przede wszystkim na dobry kontakt z klientem, którym głównie są samorządy. Dzięki dużemu, sprawnemu i doświadczonemu Zespołowi, jesteśmy w stanie prowadzić kilkadziesiąt tematów jednocześnie, z zachowaniem jakości i dotrzymaniem terminów. To sprawia, że utrzymujemy stałą współpracę z wieloma gminami. Chętnie angażujemy się w ciekawe i wymagające projekty. Mamy nadzieję, że kolejne miesiące tego roku przyniosą nowe wyzwania.

Artykuł Co u nas na półmetku tego roku? pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Projekt zmiany ustawy odległościowej opublikowany na stronie RCL

Filip Sokołowski — Sun, 19 Jun 2022 21:31:59 +0000

W ubiegłym tygodniu na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowana została najnowsza wersja projektu ustawy o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta, potocznie zwana ustawą odległościową, zahamowała całkowicie rozwój energetyki wiatrowej w Polsce ale także istotnie ograniczyła możliwości budowy budynków mieszkalnych w wielu gminach zlokalizowanych w zasięgu 10-krotności wysokości istniejących i planowanych elektrowni wiatrowych. Celem nowelizacji jest stworzenie przepisów umożliwiających z jednej strony budowę nowoczesnych turbin wiatrowych, a z drugiej zniesienie restrykcji dla zabudowy mieszkaniowej na obszarach zlokalizowanych poza faktycznym oddziaływaniem elektrowni wiatrowych. Projekt zmiany ustawy został przekazany do konsultacji publicznych w maju ubiegłego roku. W wyznaczonym terminie złożonych zostało ponad 300 uwag. Pod koniec ubiegłego miesiąca na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawił się wykaz uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia.

Ważna zmiana dla projektów greenfield

Braliśmy czynny udział w tych konsultacjach, składając szereg uwag. Na zlecenie Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej przygotowaliśmy również opinię urbanistyczną do tego projektu. Wówczas pozytywnie oceniliśmy kierunek zmian, wskazując jednocześnie na konieczność korekty lub doprecyzowania niektórych zapisów. Z dużym zadowoleniem przyjęliśmy informację o uwzględnieniu części ze złożonych przez nas uwag w najnowszym projekcie zmiany ustawy. Szczególnie dotyczy to uwagi odnoszącej się do wydłużenia terminu zawieszenia wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego tak ważne jest uwzględnienie tej uwagi?

Obowiązująca ustawa odległościowa, a także projekt jej zmiany zakłada, że przy ustalaniu lokalizacji elektrowni wiatrowych należy uwzględniać odległość od wydanych decyzji o warunkach zabudowy na budowę budynków mieszkalnych lub budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa. Takie decyzje wydawane są na obszarach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Mogą być one również wydawane w trakcie procedury sporządzania takiego planu. Obowiązujące przepisy co prawda zakładają możliwość zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy, ale jedynie na 9 miesięcy. W takim czasie można uchwalić plan miejscowy, przy założeniu, że procedura przebiegnie bez konieczności powtarzania któregoś z etapów, co przy większych i bardziej złożonych projektach zdarza się niezwykle rzadko. Zupełnie należy odrzucić taką możliwości w przypadku planu miejscowego przewidującego lokalizację elektrowni wiatrowych. Nowelizacja ustawy odległościowej zakłada bowiem dla tego typu planów rozszerzone konsultacje społeczne i wydłużenie niemal wszystkich terminów przewidzianych w procedurze. Konieczność uwzględniania odległości od wydanych warunków zabudowy przy jednoczesnym braku możliwości skutecznego zawieszenia ich wydawania na obszarze, na którym toczy się aktualnie procedura sporządzenia planu miejscowego pod lokalizację elektrowni wiatrowych stanowi poważne zagrożenie dla możliwości uchwalenia takiego planu. W związku z tym postulowaliśmy o całkowite zawieszenie wydawania warunków zabudowy dla budynków z funkcją mieszkaniową na obszarze, na którym rada gminy przystąpiła do sporządzenia planu pod turbiny wiatrowe lub o wydłużenie terminu zawieszenia z 9 miesięcy do 18 miesięcy z możliwością wydłużenia o dodatkowe 6 miesięcy jeżeli plan będzie wówczas na etapie wyłożenia do publicznego wglądu. Pierwsza propozycja została odrzucona jako zbyt restrykcyjna. W moim odczuciu taka nie jest, ponieważ elektrownie wiatrowe mają być lokalizowane na obszarach rolnych oddalonych min. 500m od zabudowy, a więc tam, gdzie zabudowa mieszkaniowa rozwijać się nie powinna. Chaotyczne rozlewanie się zabudowy jest jednym z większych problemów zagospodarowania przestrzeni w Polsce. Uporządkowanie tego stanu rzeczy poprzez ograniczenie możliwości wydawania warunków zabudowy na otwartych terenach rolnych miałoby niewątpliwie pozytywny skutek dla przestrzeni. Na szczęście druga z propozycji została uwzględniona. Co ciekawe i bardzo pozytywne ma ona dotyczyć wszystkich planów miejscowych, nie tylko tych wiatrakowych.

Definicja, której brakowało

Postulowaliśmy również o wprowadzenie definicji „budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa”. Skoro ustawa określa zasady wzajemnej lokalizacji elektrowni wiatrowych oraz budynków mieszkalnych i budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, to dobrze byłoby wiedzieć o jakich budynkach jest mowa. Jest to istotne zarówno przy tworzeniu planów miejscowych pod energetykę wiatrową ale także przy planach dla miejscowości zlokalizowanych wokół farm wiatrowych. Bardzo często na terenach zabudowy usługowej czy też produkcyjnej dopuszczone są lokale mieszkalne dla właścicieli danego przedsiębiorstwa czy nieruchomości. Dzieje się tak np. w wielu miejscowościach turystycznych. Sama funkcja usługowa czy produkcyjna nie podlega restrykcjom ustawy. Niejednokrotnie przedsiębiorstwo zlokalizowane na terenie produkcyjnym generuje większe oddziaływanie niż praca elektrowni wiatrowej zlokalizowanej w sąsiedztwie. Brak ww. definicji oznaczałby, że budynek usługowy czy produkcyjny z lokalem mieszkalnym również podlegałby omawianym przepisom. Autorzy projektu uwzględniając tę uwagę zdecydował się wprowadzić definicję, zgodnie z którą jest to budynek przeznaczony na stały pobyt ludzi, w którym funkcja mieszkalna stanowi ponad połowę jego powierzchni użytkowej. Uważam, że ta definicja wymaga modyfikacji poprzez zastąpienie pojęcia „funkcja mieszkalna” pojęciem „lokal lub lokale mieszkalne”. Do rozważenia pozostaje również kwestia odniesienia się do powierzchni zabudowy danego terenu, ponieważ zdarza się, że na terenach produkcyjnych mamy do czynienia z odrębnym budynkiem mieszkalnym zlokalizowanym na terenie zakładu.

Okrojony skład osobowy podczas dyskusji publicznych

Przekazany do publicznych konsultacji projekt zmiany ustawy odległościowej zakładał, że w dyskusjach publicznych organizowanych w ramach procedury sporządzenia planu miejscowego będą uczestniczyły obowiązkowo określone osoby. Byli wśród nich m.in. wójt/burmistrz/prezydent, przewodniczący rady gminy, przedstawiciel gminnej komisji urbanistyczno – architektonicznej, przedstawiciel inwestora oraz przedstawiciel RDOŚ. Zgłosiliśmy kilka uwag do procedury planistycznej wskazując m.in. na to, że tak szeroki obowiązkowy skład na dyskusjach może doprowadzić do paraliżu procedury planistycznej jak również do paraliżu działalności regionalnej dyrekcji ochrony środowiska, która nie cierpi na brak zadań. W rezultacie skład osobowy został okrojony o przedstawiciela RDOŚ oraz przewodniczącego (lub wiceprzewodniczącego) rady gminy, co akurat uważam, za złe, bo moim zdaniem radni, którzy głosują za danym projektem powinni uczestniczyć w dyskusjach publicznych.

Brak konieczności uwzględniania prognoz wykonywanych dawno temu

W poprzednim projekcie zmiany ustawy była mowa o odległości 500 m oraz o zasięgu oddziaływania elektrowni wiatrowej wynikającej z prognozy. Zapis ten był bardzo nieprecyzyjny, a poza tym odnosił się do prognoz akustycznych wykonywanych nierzadko kilka lub nawet kilkanaście lat temu dla turbin, które dzisiaj mogą być już nawet nieprodukowane. Wykonując plany miejscowe wokół istniejących lub projektowanych elektrowni wiatrowych przekonaliśmy się nie raz, że nie jest łatwo uzyskać takie dane. Szczególnie jeżeli mówimy o projektach rozwijanych kilkanaście lat temu. Przepis ten nastręczałby wiele problemów. Oczywiście jego brak nie oznacza, że nie trzeba będzie brać pod uwagę oddziaływania akustycznego przy tworzeniu planów miejscowych. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówią wprost, że w takim planie pod elektrownie wiatrowe jest konieczne wyznaczenie stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu. Oznacza to tyle, że planem miejscowym powinien być objęty obszar nie tylko w zasięgu izofony 45dB jak to najczęściej bywało, ale również w zasięgu izofony 40dB. Ma to również niebagatelne znaczenie dla inwestora, ponieważ taki plan powinien jednoznacznie definiować poziomy ochrony akustycznej wokół planowanych turbin. Pozostawienie izofony 40dB poza granicami planu może wpłynąć negatywnie na przyszłe możliwości realizacji i funkcjonowania projektu.

Odniesienie się do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

To czego zabrakło w poprzedniej wersji projektu to odniesienie się do studium. W aktualnej wersji autorzy wskazali, że w studium wyznacza się obszary lokalizacji, bez określania stref ochronnych. Niemniej jednak przy uchwalaniu planu miejscowego będzie konieczność zamknięcia się ze strefami ochronnymi w granicach obszarów lokalizacji, o których mowa w studium. Wynika to zapewne z faktu, że na etapie studium nie będzie podejmowana decyzja o zejściu z zasady 10xH.

Podsumowanie

Zmiany w projekcie pod kątem sporządzania planów miejscowych dla elektrowni wiatrowych oceniam na plus. Bezwzględnie kluczowa zmiana to ta dotycząca warunków zabudowy i mam nadzieję, że zostanie ona utrzymana w ostatecznej wersji ustawy. Na pewno należy nastawić się na wymagającą procedurę planistyczną. Dodatkowe konsultacje, wydłużone terminy proceduralne i konieczność opiniowania projektu z gminami w zasięgu 10xH skomplikują i wydłużą cały proces. Poprzednia wersja ustawy sprawiała wrażenie szytej wyłącznie pod dokończenie projektów z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obecna wersja daje szansę zupełnie nowym projektom lub takim, które będą wymagały zmiany miejscowego planu. Należy oczekiwać, że tych będzie najwięcej, ponieważ plany sporządzane kilka, kilkanaście lat temu bardzo rzadko ustalały maksymalne wysokości powyżej 200m, a dzisiejsza technologia takich wysokości potrzebuje. Tak czy inaczej, nie możemy się doczekać wejścia w życie nowych przepisów i rozpoczęcia prac nad planami miejscowymi dla energetyki wiatrowej. Mamy nadzieję, że ostateczny kształt ustawy będzie przynajmniej taki jak ten opublikowany kilka dni temu.

Z aktualnym projektem można się zapoznać tutaj:

https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12359600/katalog/12878094#12878094

Z tabelą uwag i propozycją rozpatrzenia można się zapoznać tutaj:

https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12346353/katalog/12785197

Artykuł Projekt zmiany ustawy odległościowej opublikowany na stronie RCL pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Startujemy z planem dla terenów zabytkowej Cukrowni w Pruszczu Gdańskim!

Filip Sokołowski — Tue, 07 Jun 2022 20:35:39 +0000

Dzisiaj podpisaliśmy w Urzędzie Miasta Pruszcz Gdański umowę na wykonanie projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pruszcz Gdański „Cukrownia - zmiana”, który swoimi granicami obejmuje teren zabytkowego zespołu Cukrowni „Pruszcz”, wpisanego do rejestru zabytków. Był to zakład przemysłowy, funkcjonujący w Pruszczu Gdańskim w latach 1881-2004. Dobrze zachowany zespół budynków stanowi doskonały przykład budownictwa przemysłowego z drugiej połowy XIX wieku. Powstał z inicjatywy doktora Hermanna Wiedemanna, który był wieloletnim dyrektorem cukrowni. Do końca lat 80 XIX wieku powstały wszystkie podstawowe budynki produkcyjne m.in. surownia, produktownia, błotniarki oraz niezbędne dla funkcjonowania zakładu budynki pomocnicze i socjalne. Cukrownia, do lat 30. XX wieku, była sukcesywnie rozbudowywana i unowocześniana.

Teren Cukrowni zlokalizowany jest w samym centrum miasta. Od wielu lat był to teren zaniedbany, który czekał na nowego właściciela i nowy pomysł na zagospodarowanie. Co ciekawe od 2006 roku obowiązuje tu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który umożliwił, w otoczeniu zabytkowych obiektów, rozwój funkcji mieszkaniowej i usługowej. W ubiegłym roku zmienił się właściciel terenu, który planuje stworzyć tutaj nową wizytówkę Pruszcza Gdańskiego. Można się zatem spodziewać, że jednym z naszych kluczowych zadań będzie znalezienie kompromisu pomiędzy wizją inwestora, a wymogami wynikającymi z ochrony konserwatorskiej, a także z charakteru tego miejsca.

To już któryś z kolei plan realizowany przez nas dla miasta Pruszcz Gdański. Miasto bardzo dynamicznie się rozwija, co sprawia, że ustalenia planów bardzo szybko się materializują. Jest to z jednej strony bardzo fascynujące, ale z drugiej strony uświadamia jak odpowiedzialna jest to praca. Na szczęście mamy w naszym Zespole speców od miejsko – konserwatorskich tematów. Głównym projektantem i koordynatorem prac nad tym projektem będzie Ania Łączkowska – Sokołowska, która świetnie czuje się w projektach obejmujących zabytkową tkankę miejską.

Artykuł Startujemy z planem dla terenów zabytkowej Cukrowni w Pruszczu Gdańskim! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Jakie tereny będą najlepsze dla lokalizacji elektrowni wiatrowych?

Filip Sokołowski — Sat, 14 May 2022 10:53:12 +0000

Choć ostateczny kształt projektu ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych nie został jeszcze publicznie zaprezentowany to wygląda na to, że poszukiwania terenów pod przyszłą lokalizację elektrowni wiatrowych ruszyły pełną parą. W UrbanConsulting wspieramy inwestorów naszą wiedzą i doświadczeniem, pomagając w ocenie potencjału poszczególnych lokalizacji i możliwości wykorzystania obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Temat pozornie wydaje się być mało skomplikowany. Z projektu zaprezentowanego rok temu, jak również z licznych medialnych doniesień wiemy przecież, że magiczną granicą nie do przekroczenia będzie odległość 500m. Wiemy również, że obowiązujące plany będzie można wykorzystywać częściowo tj. w zakresie przyszłych lokalizacji, które spełnią wyżej wskazane kryterium odległościowe. Kłopot w tym, że zaprezentowany w zeszłym roku projekt ustawy zawierał sporo nieścisłości i jeżeli one nie zostaną w finalnej wersji dopracowane, to rozwijanie projektów, w szczególności projektów typu greenfield, będzie dużym wyzwaniem.

Analiza konkretnych przypadków pokazuje, że o szablonowym działaniu możemy zapomnieć. Plan planowi nie równy, a do tego jego otoczenie, przynajmniej w sferze planistycznej, a nierzadko również materialnej, nie jest już tym samym otoczeniem, które kiedyś było analizowane przy uchwalaniu danego planu. Natrafienie na dobrze sporządzony plan miejscowy, adekwatny do dzisiejszych możliwości technicznych, nie będzie łatwym zadaniem. Dobrze sporządzony, czyli jaki? Moim zdaniem powinien on spełniać cztery kryteria tj. obejmować swoimi granicami oddziaływanie akustyczne planowanych turbin na poziomie 40dB (nie tylko 45dB), dopuszczać lokalizację elektrowni wiatrowych o wysokości powyżej 200m, nie regulować mocy pojedynczej turbiny (chyba, że ta moc odpowiada dzisiejszym standardom) i co bardzo ważne klasyfikować jednoznacznie tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a zlokalizowane w zasięgu potencjalnego oddziaływania elektrowni wiatrowych, pod kątem ochrony akustycznej. Z analizy, którą 2 lata temu przeprowadziliśmy na zlecenie Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej wiemy, że takich planów jest mało. Oznacza to, że w wielu przypadkach staniemy przed wyborem – zmieniać plan czy realizować projekt w niepełnym zakresie? Odpowiedz na to pytanie zawsze powinna być poprzedzona szczegółową analizą samego planu, jak również otaczającego plan zagospodarowania przestrzennego (tego istniejącego i planowanego). Na pewno warto przejrzeć zapisy obowiązujących w sąsiedztwie planów miejscowych, obowiązującego studium, trzeba koniecznie przeanalizować wydane decyzje o warunkach zabudowy. Dobrze jest też przyjrzeć się istniejącym podziałom na mapie ewidencyjnej i kierunkowi rozwoju zabudowy. Może dzięki temu uda się w przyszłości uniknąć niepotrzebnych konfliktów, pozostawiając miejsce na rozwój zabudowy tam, gdzie ona zaczyna się rozwijać.

Z całą pewnością lepiej jest planować projekt na obszarze, na którym już obowiązuje plan. Nie musi być to koniecznie plan dopuszczający lokalizację elektrowni wiatrowych. Jeżeli jest plan to nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy, a to może okazać się kluczowe z punktu widzenia rozwoju inwestycji wiatrowej. Oczywiście wydawanie popularnych WZtek można wstrzymać, ale jedynie na 9 miesięcy. To zbyt krótki czas, by możliwe było uchwalenie planu pod lokalizację elektrowni wiatrowych. Atrakcyjne mogą wydawać się również obszary leżące w zasięgu 10xH, bo od połowy 2019 roku obowiązuje na nich zakaz wydawania warunków zabudowy pod budynki mieszkalne. Należy się jednak spodziewać, że w związku z tym zakazem nastawienie lokalnego społeczeństwa do energetyki wiatrowej może nie być zbyt dobre. Poza tym planowana nowelizacja przepisów najpewniej odblokuje warunki zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego.

Warto również spojrzeć na kwestię rozwoju projektów wiatrowych z punktu widzenia przygotowywanej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa zakłada przejście do końca 2025 roku ze studiów na plany ogólne. To może w istotny sposób wydłużyć realizację planowanego projektu wiatrowego. W tym kontekście lepiej zainteresować się obszarami, na których obowiązujące studia dopuszczają lokalizację elektrowni wiatrowych.

Jesteśmy bardzo ciekawi ostatecznego kształtu nowelizacji przepisów ustawy odległościowej. Bez wątpienia zmiany są potrzebne. W połowie lipca kończy się okres przejściowy zezwalający na uchwalanie planów miejscowych pod zabudowę mieszkaniową na obszarach 10xH. Miejmy nadzieję, że to będzie dodatkowy impuls do zmiany i nowelizacja przepisów w końcu wejście w życie.

Artykuł Jakie tereny będą najlepsze dla lokalizacji elektrowni wiatrowych? pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bardziej korzystna dla wiatru, mniej dla słońca.

Filip Sokołowski — Sat, 14 May 2022 10:52:48 +0000

Ostatnio głośno zrobiło się o procedowanym projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niektórzy nazywają go ewolucją, dla mnie to bardziej rewolucja. Bez wątpienia to kolejna próba reformy systemu planowania przestrzennego, który choć jest mocno przez wszystkich krytykowany, to po cichu większość boi się jego zmiany i idących za tym konsekwencji. Te są nieuniknione, jeżeli planowana „nowelizacja” ma przynieść jakiś efekt. Czy przyniesie? Z pewnością część propozycji jest warta uwagi. Czy konieczna jest zmiana studium na plan ogólny? Jeżeli za jego wprowadzeniem stoi głównie chęć ograniczenia wydawania warunków zabudowy to myślę, że ten temat dałoby się załatwić sprawniej, taniej i prościej. Wystarczyłoby zobowiązać gminy do uchwalenia uchwały o wyznaczeniu obszaru zwartej zabudowy i dodać w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym szósty warunek, z którego wynikałoby, że poza tym obszarem WZtek się nie wydaje. Czy ten warunek powinien dotyczyć wszystkich inwestycji? To pozostawiłbym do przemyślenia. Na pewno powinien dotyczyć tych, z którymi mamy największy problem tj. warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych.

Ustawodawca zdecydował się na kilka zmian dotyczących wspomnianych warunków zabudowy. Ograniczył m.in. rodzaje inwestycji, które mogą być realizowane w oparciu o te warunki. Ta zmiana jest bardzo niekorzystna dla branży fotowoltaicznej, dla której warunki zabudowy są przede wszystkim przepustką do uzyskiwania warunków przyłączenia do sieci. Oczywiście sam plan miejscowy też taką przepustką mógłby być, z tymże jego sporządzenie trwa zazwyczaj znacznie dłużej niż uzyskanie warunków zabudowy. Nie bez znaczenia są tutaj też koszty, których firmy nie chcą ponosić nie mając pewności co do możliwości przyłączenia do sieci, a co za tym idzie lokalizacji inwestycji w danym miejscu. Trudno się temu dziwić, choć to problem znacznie wykraczający poza problematykę planowania przestrzennego i dlatego nie powinien on być rozpatrywany wyłącznie na tym gruncie. To co dla branży fotowoltaicznej jest głównie przepustką, dla samorządów staje się problemem. Dzieje się tak dlatego, że warunki zabudowy są bezterminowe i mogą stanowić problem przy uchwalaniu planów miejscowych. Z drugiej strony plany miejscowe, których się nie da skonsumować też mogą stanowić problem w przypadku chęci ich zmiany. Pośrednim rozwiązaniem tej kwestii, istotnej nie tylko z punktu widzenia fotowoltaiki, jest wprowadzenie terminu ważności WZtek. Jest to krok w bardzo dobrym kierunku. Początkowo była mowa o 3 latach, aktualnie termin ten został zwiększony do 5 lat, z uwagi na obawę, że dla części inwestycji nie da się „wykorzystać” warunków w okresie 3 – letnim. Przyjmując ten argument, myślę, że warto byłoby ten termin zróżnicować i dla zabudowy mieszkaniowej pozostać przy 3 latach.

Terminowość warunków zabudowy jest bardzo korzystna dla energetyki wiatrowej. Każda decyzja o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego lub budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa zmniejsza obszar potencjalnej lokalizacji elektrowni wiatrowych. W przestrzeni zalega mnóstwo takich niewykorzystanych WZtek, które często traktowane są jako narzędzie do sprawdzenia możliwości inwestycyjnych dla danej nieruchomości. Jest realna szansa, że planowane przepisy z czasem uporządkują te kwestie. Druga istotna zmiana dla deweloperów wiatrowych to ograniczenie obszarów, na których takie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane. Krótko mówiąc, ustawodawca chce zakazać wydawania WZtek w tzw. szczerym polu. Na tę zmianę przyjdzie jeszcze poczekać, ponieważ strefy z dopuszczeniem wydawania warunków zabudowy będą określane w planach ogólnych, a te trzeba będzie najpierw stworzyć.

Projekt ustawy zakłada, że obowiązujące aktualnie studia stracą ważność do końca 2025 roku. To ma zmobilizować samorządy do podjęcia działań w celu uchwalenia planów ogólnych. Co więc z nowymi projektami OZE? W gminach, które nie mają wyznaczonych w studiach obszarów dla tego typu inwestycji trzeba będzie najpewniej czekać do czasu uchwalenia planu ogólnego. Z projektu ustawy nie wynika jakoby takie obszary musiały być wyznaczane w planie ogólnym, ale do czasu jego uchwalenia, podstawą do sporządzania planów miejscowych będzie obowiązujące studium. Czas przygotowania takiego planu ogólnego będzie zależny m.in. od tego jak starym studium gmina dysponuje. Z całą pewnością przejście ze studiów uchwalanych w ostatnich latach, sporządzanych z uwzględnieniem bilansów zagospodarowania terenu, na plany ogólne będzie łatwiejsze i szybsze do wykonania. Problemem mogą się okazać moce przerobowe, bo po wejściu w życie ustawy każda gmina w Polsce będzie potrzebowała taki plan sporządzić.

Artykuł Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bardziej korzystna dla wiatru, mniej dla słońca. pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Start nowej strony!

Filip Sokołowski — Sat, 14 May 2022 10:40:49 +0000

Miło nam jest zaprezentować naszą nową stronę internetową. Poza zakresem świadczonych przez nas usług przewidzieliśmy przestrzeń do dzielenia sią informacjami na temat naszej bieżącej działalności, ale także naszymi przemyśleniami dotyczącymi kwestii projektowych oraz legislacyjnych. Serdecznie zapraszamy do kontaktu!

Artykuł Start nowej strony! pochodzi z serwisu Urban Consulting.