Archiwa 10H - Urban Consulting

Aż 84% MPZP może trafić do kosza przez poprawkę posła Suskiego!

Filip Sokołowski — Mon, 06 Feb 2023 12:51:17 +0000

W wyniku uchwalonej w 2016 roku tzw. ustawy odległościowej wszystkie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przewidujące możliwość lokalizacji elektrowni wiatrowych stały się niemożliwe do wykorzystania. Odblokowanie przynajmniej części z nich to szansa na skrócenie procesu inwestycyjnego o minimum 2-3 lata. Stopień odblokowania zależy od jednego parametru – minimalnej odległości pomiędzy zabudową mieszkalną a elektrownią wiatrową. Tutaj metry mają bardzo duże znaczenie, bo duża część planów była sporządzana z uwzględnieniem minimalnej odległości 500m, która przed 2016 rokiem nie była prawem, ale dobrą praktyką. Ale nie tylko czas tu jest ważny. Te obszary, objęte dzisiaj ustaleniami planów miejscowych dopuszczającymi lokalizację elektrowni wiatrowych to obszary przebadane środowiskowo, z podpisanymi umowami dzierżaw i z uzyskaną akceptacją społeczną. To tereny, na których przez ostatnie lata nie planowano nowej zabudowy mieszkaniowej, bo obowiązywały na nich restrykcje wprowadzone ustawą odległościową. Przyjmując poprawkę posła Suskiego decydujemy o wyrzuceniu do kosza 84% z obowiązujących planów miejscowych. W skali wybranych województw oznacza to nawet 100%. Zamiast planować tam gdzie to już wcześniej było zaplanowane, będziemy planować obok, na nowo. To zajmie nam lata. Te dane są bardzo złe i pokazują jak szkodliwa jest zaproponowana poprawka.

Artykuł Aż 84% MPZP może trafić do kosza przez poprawkę posła Suskiego! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

700m Suskiego. Biorę popcorn i czekam!

Filip Sokołowski — Thu, 26 Jan 2023 23:45:57 +0000

Panie Marku Szanowny! Zapoznałem się z Pana poprawką do noweli ustawy odległościowej i jako urbanista czuję się w obowiązku, żeby Panu pewne kwestie wyjaśnić. Rozumiem, że 700 to zawsze więcej niż 500. Ale też mniej niż 1000 jak to niektórzy chcieli. Chwała Panu za to, że Pan ich nie posłuchał! Do tego rzucił Pan na koniec, że to tylko i wyłącznie od budynków mieszkalnych… przyznam, że po tym odetchnąłem z ulgą, bo poczułem, że Pan przeczytał procedowany projekt, który również zakładał, że odsuwamy się wyłącznie od budynków mieszkalnych i budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa. Trzeba przyznać, że słowo „wyłącznie” w takich sytuacjach zawsze brzmi dobrze, niezależnie od tego czy coś zmienia.

Jest jednak pewien kłopot. Plany miejscowe, które służą do ustalania zasad zabudowy i zagospodarowania terenu nie definiują zazwyczaj gdzie dokładnie ma stać budynek mieszkalny, a gdzie pozostałe budynki typu garaż, budynek gospodarczy, a nawet budynek usługowy czy produkcyjny skrywający w swym wnętrzu mieszkanie dla właściciela przedsiębiorstwa. Mało tego one nie przesądzają, że taki budynek w granicach danego terenu w ogóle powstanie. Jak więc mamy odsunąć się od budynku wyłącznie mieszkalnego w przypadku terenu, który jest niezabudowany, ale przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową w obowiązującym planie miejscowym (?). Mało tego, projekt ustawy nakazuje nam uwzględnienie wydanych WZtek. Te również nie wyznaczają dokładnego miejsca lokalizacji budynku mieszkalnego. Czy mam rozumieć, że pisząc „budynki mieszkalne” miał Pan na myśli tereny zabudowy mieszkaniowej wyznaczone w MPZP oraz granice wydanej decyzji WZ przewidującej lokalizację budynku mieszkalnego? Bo wie Pan, to trochę nam jednak zmienia postać rzeczy!

Czy zdaje sobie Pan sprawę, że budynki mieszkalne to również te zlokalizowane w szczerym polu w ramach tzw. siedliska rolniczego (zwanego inaczej zabudową zagrodową) i że te siedlisko na ogół generuje większe oddziaływanie akustyczne niż pracujący kilkaset metrów dalej wiatrak? Poziom ochrony akustycznej dla takich siedlisk wynosi zgodnie z prawem 45dB, a taką wartość osiąga się znacznie poniżej 500m od pracującej elektrowni wiatrowej. Po co nam tu te 700m?

Ciekawi mnie również propozycja zniesienia jakichkolwiek wymogów odległościowych dla nowej zabudowy mieszkaniowej, stawianej wokół istniejących elektrowni wiatrowych. Dla właścicieli nieruchomości brzmi wspaniale.. tylko oni zapewne nie wiedzą, że istnieje Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, więc z tym jak blisko się chce to nie jest tak do końca. Po czyjej stronie będzie leżało udowodnienie, że przekroczeń oddziaływania nie ma? Kto będzie odpowiadał za ograniczenia w użytkowaniu elektrowni wiatrowej jeżeli okaże się, że przekroczenia jednak są? A może będzie trzeba rozebrać nowo wybudowany budynek? Wie Pan, że to że dzisiaj właściciel nieruchomości świadomie godzi się na sąsiedztwo wiatraka wcale nie oznacza, że nowemu właścicielowi nie przyjdzie do głowy pomiar oddziaływania akustycznego i dochodzenie swoich praw w sądzie. Zresztą to samo może zrobić właściciel elektrowni wiatrowej. Czy naszym celem nie powinno być unikanie tego typu problemów?

Nie sądzi Pan, że różnicowanie sytuacji właścicieli nieruchomości zlokalizowanych wokół istniejących elektrowni wiatrowych, od tych którzy chcą się budować przy projektowanych elektrowniach jest dalece niesprawiedliwe i może stanowić zarzewie poważnych konfliktów? Po co nam to? Czy my tą ustawą chcemy zniechęcić ludzi do energetyki wiatrowej? Czy Pana zdaniem zabudowa mieszkaniowa powinna móc rozwijać się wszędzie?

Czy wie Pan, że 700m oznacza konieczność zmiany wszystkich obowiązujących MPZP przewidujących lokalizację elektrowni wiatrowych. To z kolei wróży kolejne inwestycyjne przestoje. Pan chce, żeby ta ustawa dała jakiś efekt czy żeby tylko została uchwalona?

Muszę Panu powiedzieć, że jak usłyszałem o tej Pana poprawce to pierwsze co pomyślałem to to, że ja współczuję legislatorom. Biorę popcorn i czekam na efekt ich prac! Niech Pan to lepiej jeszcze raz przemyśli! Inaczej szykuje nam się kolejny bubel prawny!

Artykuł 700m Suskiego. Biorę popcorn i czekam! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Reforma planowania musi dopuszczać częściową zmianę studiów!

Filip Sokołowski — Sun, 15 Jan 2023 12:57:08 +0000

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to jeden z kamieni milowych w ramach KPO. Sercem tej zmiany mają być plany ogólne, które do końca 2025 roku zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To są oczywiście założenia. Moim zdaniem nierealne. Uważam, że koszty tej reformy będą całkowicie niewspółmierne do korzyści jakie ona przyniesie. No ale wszystko wskazuje na to, że decyzja została już podjęta i jeżeli tylko ta reforma wejdzie w życie, to studia odejdą do lamusa.

Rozumiem, że skoro mamy przejść na plany ogólne, to nie ma co inwestować w studia. Ale czy słuszne jest blokowanie każdej zmiany studium zaraz po wejściu w życie znowelizowanych przepisów? Ja uważam, że nie!

Ta reforma zajmie nam lata. Nie 3, jak to jest zakładane. Ten proces będzie trwał znacznie dłużej. Pewnie do końca 2025 roku tylko część gmin uchwali plany ogólne. Zgodnie z projektem pozostałe gminy czeka inwestycyjny paraliż. No chyba że terminy zostaną wydłużone. Patrząc na dotychczasowe doświadczenia jest to bardzo prawdopodobne.

Mnie bardziej niepokoi to co będzie się działo w tym najbliższym horyzoncie czasowym zaraz po nowelizacji. Brak możliwości choć częściowej zmiany studiów to brak możliwości rozwoju. Konieczność czekania 3 lata lub więcej na stworzenie planów ogólnych będzie często równoznaczne z utratą szans na nowe inwestycje. Tu z reguły chodzi o konkret, o zgłoszoną przez inwestora potrzebę rozwoju. Jeżeli gmina nie jest w stanie odpowiednio na taką potrzebę zareagować to traci szanse. Powinniśmy zagwarantować gminom taką możliwość i pozwolić im decydować czy w okresie do końca 2025 roku chcą częściowo zmieniać studium czy zawieszają wszystkie zmiany do czasu uchwalenia planu ogólnego. Myślę, że to uczciwe rozwiązanie, dające gminom szanse na normalne funkcjonowanie i płynne przejście do nowego systemu. Ktoś zapyta co to znaczy częściowa zmiana? Moim zdaniem to każda zmiana, którą będzie się opłacało (pod kątem finansowym i czasowym) wykonać w okresie obowiązywania przepisów przejściowych tj. do końca 2025 roku. Ustawa tego nie musi regulować. Taka częściowa zmiana mogłaby być również realizowana w ramach ZPI na podstawie umowy urbanistycznej.

Doskonałym przykładem tego typu zmiany jest wyznaczenie w granicach gminy obszarów rozmieszczenia urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy zainstalowanej powyżej 500kW. To jest zmiana możliwa do wprowadzenia do studium w czasie nawet poniżej 12 miesięcy. Bez niej nie będzie można uchwalić planów miejscowych [MPZP] pod tego typu inwestycje. Co prawda projektodawca założył, że zgodność MPZP ze studium nie będzie wymagana w zakresie obszarów rozmieszczenia OZE, ale dotyczyć ma to wyłącznie uchwał podjętych przed wejściem w życie zapowiadanych zmian. Poza tym brak wymogu zgodności w zakresie obszarów rozmieszczenia OZE nie oznacza jeszcze, że bez zmiany studium taki MPZP będzie można uchwalić. Co istotne, ustawa o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych została skierowana w ubiegłym tygodniu do pierwszego czytania. Istnieje szansa, że pod koniec stycznia zostanie ona przyjęta przez sejm. Oznaczałoby to odblokowanie po prawie 7 latach rozwoju lądowej energetyki wiatrowej w Polsce. Należy mieć jednak świadomość, że znaczna część obowiązujących dzisiaj MPZP, dopuszczających lokalizację elektrowni wiatrowych, nie będzie możliwa do wykorzystana bez ich zmiany, a te zmiany z kolei będą na ogół wymagały również częściowej zmiany studiów. Brak dopuszczenia takich zmian oznaczałby kolejne lata przestoju dla energetyki wiatrowej.

Artykuł Reforma planowania musi dopuszczać częściową zmianę studiów! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Podsumowanie szkolenia w zakresie odnawialnych źródeł energii dla Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego

Filip Sokołowski — Wed, 07 Dec 2022 21:10:12 +0000

Dzisiaj miałem okazję poprowadzić szkolenie dla pracowników Wydziału Prawnego i Nadzoru oraz Wydziału Infrastruktury Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku na temat stosowania przepisów regulujących lokalizację odnawialnych źródeł energii w gminnych dokumentach planistycznych. Była mowa o ustawie odległościowej, o ustawie o planowaniu, a także o zmianach przepisów wprowadzonych ustawą o odnawialnych źródłach energii. To była doskonała okazja do omówienia podejścia do interpretacji przepisów na podstawie konkretnych przypadków, które podlegały kontroli nadzorczej tutejszego Urzędu. Ku mojemu zdziwieniu, pomimo obowiązywania zasady 10H, były wśród nich także plany przewidujące lokalizację elektrowni wiatrowych i ponoć wcale nie były to plany pod jedną elektrownię. W tym kontekście rozmawialiśmy o możliwości sporządzania planów dopuszczających lokalizację elektrowni wiatrowych przy granicy gminy, w odległości mniejszej niż 10-krotność ich wysokości. To temat, który z pewnością powróci po liberalizacji ustawy odległościowej. Na szczęście autorzy projektu zmiany tej ustawy dostrzegli ten temat i podjęli próbę jego regulacji.

Z oczywistych względów obecnie większość prowadzonych postępowań nadzorczych związanych z tematem energetyki wiatrowej dotyczy planów pod zabudowę mieszkaniową sporządzanych z pominięciem zasady 10H. Problem ujawnił się po 15 lipca 2022r. kiedy to przestały obowiązywać przepisy przejściowe zezwalające na sporządzanie takich planów. Przy okazji omawiania tej kwestii dyskutowaliśmy o konieczności wyznaczania w planach strefy 10H i możliwości zmiany planów przewidujących tereny pod zabudowę mieszkaniową, uchwalonych przed końcem obowiązywania wspomnianych przepisów przejściowych.

Pomimo, że tematem przewodnim była energetyka wiatrowa, nie zabrakło czasu na omówienie zagadnień związanych z energetyką fotowoltaiczną. Poruszaliśmy kwestie związane ze zmianą planów przewidujących dotąd jedynie lokalizację elektrowni wiatrowych w celu dopuszczenia energetyki fotowoltaicznej, ze szczególnym wskazaniem na sposób podejmowania uchwał intencyjnych. Szeroko dyskutowaliśmy zmianę art. 10 ust. 2a, wprowadzoną poprzez nowelizację ustawy o odnawialnych źródłach energii. Analizowaliśmy różne przypadki studiów pod względem możliwości uchwalania mpzp pod fotowoltaikę.

Kwestia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pojawiła się również w kontekście konieczności wyznaczania stref 10H. Możliwość wyznaczania obszarów rozmieszczenia dla OZE, w tym dla energetyki wiatrowej, w aktualnie procedowanych studiach nie budziła żadnych wątpliwości. Podobnie zresztą jak przedstawione przeze mnie podejście do tego typu zmian. Co ciekawe rozbieżne stanowiska pojawiły się w temacie możliwości podjęcia uchwał intencyjnych w sprawie sporządzenia mpzp pod elektrownie wiatrowe. Osobiście uważam, że podjęcie takiej uchwały przed wejściem w życie nowelizacji ustawy odległościowej najpewniej skutkowało będzie koniecznością jej zmiany. Na spotkaniu pojawiło się odmienne twierdzenie. To jest bardzo ciekawy temat w związku z propozycją jaka znalazła się w projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zakłada brak wymogu zachowania zgodności mpzp ze studium w zakresie art. 10 ust. 2a. Oczywiście mówimy tu w dalszym ciągu o projektach przepisów, ale akurat ta kwestia dotyczyć ma jedynie uchwał podjętych przed wejściem w życie zmiany ustawy o planowaniu. Dlatego być może warto się zastanowić czy takich uchwał "do szuflady" nie warto byłoby podjąć.

Na zakończenie omówiłem zapowiadane zmiany w ustawie odległościowej oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do lokalizacji elektrowni wiatrowych i fotowoltaicznych. Zgodnie uznaliśmy, że jeżeli liberalizacja zasady 10H w zaprezentowanym kształcie dojdzie do skutku to niesamowicie istotnym elementem procedury planistycznej będzie odpowiednie wyznaczenie granic obszaru do objęcia miejscowym planem. Każda zmiana skutkująca przekroczeniem granic procedowanego projektu planu przez oddziaływanie elektrowni wiatrowych będzie wymagała powtórzenia procedury planistycznej w całości. A to przede wszystkim czas.

Artykuł Podsumowanie szkolenia w zakresie odnawialnych źródeł energii dla Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Krakowskim targiem niech będzie 750m!

Filip Sokołowski — Wed, 23 Nov 2022 23:37:48 +0000

Jeżeli ktokolwiek miał wrażenie, że za ustalaniem odpowiedniej odległości pomiędzy elektrowniami wiatrowymi, a zabudową mieszkaniową stoją względy zdrowotne, to czas najwyższy pozbyć się tych złudzeń. Jak donosi „Rzeczpospolita” najnowsza propozycja w tym zakresie to 750m. Dlaczego 750m? A no dlatego, że reforma „ustawy odległościowej” odbywa się krakowskim targiem.

Od co najmniej 2 lat słyszymy, że zmiany są tuż tuż, a minimalna granica jaką będzie można stosować w planach miejscowych to 500m. Co oczywiste, na zmianę ustawy czeka przede wszystkim branża wiatrowa. Można powiedzieć, że inwestorzy stoją w blokach startowych. Ale nie tylko wiatrówka chce tych zmian. Liczą na nią również samorządy a także wielu obywateli, którym obowiązujące od 2016 roku przepisy uniemożliwiły budowę domów. Problem w tym, że nikt tego poważnie nie traktuje. Nie dość, że wejście w życie zapowiadanych zmian ustawy odległościowej jest stale przekładane i odwlekane to od roku skutecznym demotywatorem do wszelkich działań stała się zapowiadana reforma ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aż nie chce się wierzyć, że w tak kluczowych sprawach można mieć tak lekceważące podejście.

Jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się, że kompromis został osiągnięty. Projekt liberalizacji zasady 10H po poprawkach miał trafić pod obrady sejmu. Zamiast tego trafił do sejmowej szuflady. Kilku posłów uznało, że 500m to za mało. Zaproponowali 1000m. Dlaczego? Bo dobrze wiedzą, że przy 1000m ta reforma nie ma kompletnie żadnego sensu i żadna nowa farma wiatrowa w Polsce nie powstanie. A 750? Co oznacza 750m?

Po pierwsze 750m to tak de facto oznacza ok. 840m. Podobnie jak 500m oznaczało ok. 590m. Dlaczego? Przepisy mówią o odległości liczonej od rotora, a inwestorzy chcąc nadążać za technologią muszą myśleć o turbinach, których średnica rotora dochodzi do 175m. Do podawanych publicznie wartości musimy zatem doliczyć promień rotora, który może wynieść ok. 90m.

Co więc oznacza 840m? Przede wszystkim to, że większość obowiązujących dzisiaj MPZP dopuszczających lokalizację elektrowni wiatrowych trafi do kosza. Przy ograniczeniu 590m można było myśleć o przynajmniej częściowym ich wykorzystaniu. Przy wartości powyżej 800m nie będzie na to szans. Tych planów jest niemało, mogły one przyśpieszyć budowę nowych elektrowni wiatrowych. Bez nich trzeba zacząć wszystko od początku, co wydłuży cały proces inwestycyjny o min. 2 lata.

Pytanie co z nowymi projektami przy takich wymogach odległościowych? W Polsce mamy do czynienia z bardzo rozproszoną zabudową. Do tego aktualnie dostępny projekt przewiduje konieczność zachowywania wskazanej odległości nie tylko od istniejących budynków, ale również od tych planowanych na podstawie prawomocnych aktów planistycznych oraz decyzji administracyjnych. Z tymi ostatnimi jest prawdziwy problem. Od lat obowiązujące przepisy dają możliwość uzyskania warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych w zabudowie zagrodowej właściwie wszędzie. Do tego te decyzje są bezterminowe, co sprawia, że analizując możliwości lokalizacji elektrowni wiatrowych musimy brać pod uwagę wszystkie decyzje, nawet te wydane 15 lat temu, których nikt nigdy nie skonsumował. Nie ma również znaczenia czy dany budynek zaplanowanych jest w szczerym polu, z daleka od obszarów zwartej zabudowy czy jest położony właśnie w tej zwartej zabudowie. Każdy budynek mieszkalny traktowany jest według tych przepisów tak samo, pomimo, że w rozporządzeniu dotyczącym dopuszczalnych poziomów hałasu zabudowa zagrodowa jest inaczej potraktowana niż zabudowa mieszkaniowa. Należy mieć też na uwadze, że ograniczenia odległości względem zabudowy mieszkaniowej to nie jedyne przewidziane w projekcie ograniczenia. Wyznaczając miejsce dla posadowienia elektrowni wiatrowej musimy brać pod uwagę szereg innych uwarunkowań, które wpływają na to, że docelowy obszar możliwej lokalizacji mocno się zmniejsza. Wprowadzając kolejne ograniczenia musimy zastanowić się poważnie nad pytaniem, czego my tak naprawdę chcemy – rozwoju elektrowni wiatrowych, tańszej, bardziej ekologicznej energetyki czy przyjęcia ustawy, która de facto nic nie zmieni.

Artykuł Krakowskim targiem niech będzie 750m! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

MPZP są drogie, robi się je 100 lat, a każdy urbanista jeździ lambo!

Filip Sokołowski — Wed, 31 Aug 2022 11:46:08 +0000

Dlaczego w Polsce jest tak mało planów? Bo są drogie i robi się je latami. Jeżeli choć trochę interesujecie się planowaniem przestrzennym to z pewnością natrafiliście na rozpowszechniane wszem i wobec hasło, że robienie planów to zabawa dla młodych i bogatych. Trzeba mieć czas i hajs. Inaczej lepiej wystąpić o WZtkę. Tu jest dobrze i tanio, prawie jak w dyskoncie. Szkoda, że tracą na tym gminy, które latami inwestowały w planowanie przestrzenne. Co ciekawe, nawet nasz prawodawca dał się uwieść. Każda kolejna reforma planowania to walka z drożyzną i z czasem. Nie inaczej jest tym razem. Za plany ogólne ma zapłacić Unia, a tak poza tym to ma być szybciej i łatwiej. Pytanie tylko dla kogo te planowanie, skoro na kredyty nikogo już nie stać. A no przecież… planowanie nie jest po to by tworzyć miejsca i warunki do realizacji inwestycji. Planowanie jest po to by mnożyć banki ziemi. „Szkoda tylko, że to tyle trwa i kosztuje”.

Ten wstęp to moja reakcja na kolejny artykuł na temat kosztów i czasu trwania procedur planistycznych. Tym razem wyczytałem, że szykowane zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mają ułatwić powstawanie inwestycji OZE. Tu też ma być szybciej dzięki uproszczonym procedurom, a jak szybciej to pewnie i taniej. Ponoć nawet branża fotowoltaiki się z tego cieszy! To mnie szczególnie zaciekawiło, bo od kilku miesięcy nie przeczytałem nic pozytywnego na temat przyszłości PV w Polsce. Branża łapie się za głowę na myśl o obowiązkowym MPZP, a autorzy reformy mówią „spokojnie, mamy dla Was szybką ścieżkę”. Ministerstwo zapomina o jednym istotnym szczególe. OZE w studiach gminnych nie jest powszechne. Szczególnie jeżeli chodzi o fotowoltaikę. Sporządzenie planów dla tego typu inwestycji będzie wiązało się ze zmianą studium, a studia mają przecież przejść do lamusa. Zanim się to jednak stanie trzeba będzie zrobić 2477 planów ogólnych. Mamy się ponoć wyrobić do końca 2025 roku. Czy się wyrobimy? Szczerze w to wątpię!

Tak czy inaczej po wejściu w życie nowych przepisów nie będzie można zmieniać studiów. Branża OZE będzie więc musiała poczekać do czasu stworzenia planów ogólnych, które, żeby było zabawniej, kwestii rozmieszczenia fotowoltaiki czy wiatraków nie będą regulowały! Swoją drogą to taka zmiana w kontekście liberalizacji zasady 10H to prawdziwy hit! To jak strzelić sobie w kolano siedząc w blokach startowych.

W zasadzie to ja się powinienem cieszyć, w końcu blisko 2,5 tyś planów ogólnych jest do zrobienia. Urbanistów nie jest wcale dużo, nabierzemy zleceń i będziemy sobie spokojnie dziubać. Perspektywa na nadchodzący kryzys wyśmienita! Zastanawia mnie tylko jedno – jak wpasować w tę historię słowo „szybciej” (?).

Zamiast marzyć odczarujmy może rzeczywistość! W ostatnich 3 latach wykonaliśmy kilkanaście planów pod fotowolatikę. Żadna procedura nie trwała dłużej niż 10-11 miesięcy, no chyba że mówimy o planie wielofunkcyjnym, gdzie fotowoltaika jest tylko dodatkiem. Czy rzeczywiście potrzebna tu jest rewolucja, uproszczone procedury? Czy to będzie miało przełożenie na koszty? Czy musi mieć? Plan pod fotowoltaikę to koszt kilkudziesięciu tysięcy – najczęściej zamyka się poniżej 40k PLN, chyba że mówimy o setkach hektarów. Oczywiście pewnie da się taniej, jak ze wszystkim. Proszę się tylko wtedy nie dziwić, że czas i jakość może być gorsza. To wartości, które nie powinny przerażać biorąc pod uwagę całość procesu inwestycyjnego. A już na pewno nie powinny one skłaniać do szukania uproszczeń i oszczędności poprzez reformę systemu.

Rozumiem, że chodzi o te nieszczęsne WZtki. Też nie jestem ich zwolennikiem, ale uważam, że krótkie cięcie narobi więcej szkód niż pożytku. Moim zdaniem rozwiązanie jest proste. W przypadku WZtek pod PV powinno być dokładnie odwrotnie jak w przypadku WZtek pod budynki mieszkalne. Chcesz WZtkę pod PV – ok, ale zachowaj odpowiednie odległości od zabudowy. Chcesz się przybliżyć, zrób to w bardziej transparentnej procedurze i uchwal plan. Wszystko.

Artykuł MPZP są drogie, robi się je 100 lat, a każdy urbanista jeździ lambo! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Ustawa „antywiatrakowa” zablokowała przeciętnemu Kowalskiemu możliwość budowy domu

Filip Sokołowski — Fri, 26 Aug 2022 14:32:41 +0000

Zapowiadana od wielu miesięcy nowelizacja ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych nadal nie weszła w życie. Jest to efekt politycznych sporów generowanych przez przeciwników energetyki wiatrowej. Politycy skutecznie blokujący liberalizację tzw. zasady 10H zupełnie zapominają, że dotyczy ona również budowy budynków mieszkalnych. W rezultacie od 16 lipca 2022r. na obszarach, które położone są w zasięgu 10-krotności wysokości istniejących i planowanych elektrowni wiatrowych nie ma już żadnej możliwości na uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego lub budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa. Wyjątkiem są obszary objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Takich planów w gminach wiejskich jest niedużo, co sprawia, że w wyniku wprowadzonych przepisów nierzadko całe miejscowości zostały pozbawione prawa do zabudowy.

Oczywiście gminy miały czas na sporządzenie tych planów. Miały mnóstwo czasu. Jedne wykorzystały ten czas lepiej inne gorzej. Jednak czy można całą odpowiedzialność za obecny stan rzeczy zrzucić na samorządy? Uchwalenie planów dla wszystkich miejscowości zlokalizowanych w zasięgu 10H było nierzadko potężnym wyzwaniem finansowym i organizacyjnym. Dla przykładu, gmina Potęgowo, z którą współpracujemy od lat, musiała w ostatnich latach uchwalić 11 planów obejmujących niemal 20% powierzchni całej Gminy. Dla gminy Kołobrzeg w ostatnich 2 latach zrealizowaliśmy plany na powierzchni ponad 6000ha. Gmina Darłowo uchwaliła w związku z omawianymi przepisami 17 planów miejscowych po czym zdecydowała się na uchwalenie studium. Co ciekawe udało nam się uchwalić ten dokument 15 lipca br., a więc 1 dzień przed końcem przepisów przejściowych. Gmina Ustronie Morskie również zdecydowała się podjąć uchwały w sprawie planów w zasięgu 10H. Prace nad 6 planami zaczęliśmy w czerwcu ubiegłego roku i szczęśliwie udało się doprowadzić je do finału w marcu br. To tylko kilka przykładów pozytywnego zakończenia sprawy. Ile gminy nie podjęło działań lub nie zdążyło na czas(?) Pamiętajmy, że ostatnie 2 lata to okres pandemii, który mocno wpłynął na wydłużanie się procedur planistycznych. To czas, który wpłynął również na budżety gmin.

Można oczywiście uznać, że ta mobilizacja była dobra. W końcu cały czas narzekamy na brak planów. Należy jednak wziąć pod uwagę, że wiele z tych uchwalonych planów to nie były plany priorytetowe. Można było z nimi spokojnie poczekać. Co ciekawe nowe przepisy zakładają możliwość finansowania planów pod elektrownie wiatrowe przez inwestorów. Te plany powinny obejmować też tereny sąsiadującej zabudowy mieszkaniowej po to by jednoznacznie zdefiniować na tych terenach poziom ochrony akustycznej. Wniosek z tego taki, że gdyby taka ustawa weszła dużo szybciej w życie, to wysiłek finansowy dla samorządów mógłby być mniejszy. Być może więcej obszarów udałoby się pokryć tymi planami, być może więcej gmin zdecydowałoby się te plany robić. Dzisiaj wiele osób nie miałoby problemu z uzyskaniem prawa do zabudowy swojej nieruchomości. Oczywiście straconego czasu i pieniędzy się nie odzyska, ale można w prosty sposób przywrócić wielu ludziom prawo do zabudowy. Projekt ustawy jest gotowy.

Artykuł Ustawa „antywiatrakowa” zablokowała przeciętnemu Kowalskiemu możliwość budowy domu pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Falstart z uchwałami w sprawie lokalizacji farm wiatrowych

Filip Sokołowski — Thu, 04 Aug 2022 08:44:01 +0000

W gminie, w której wykonywaliśmy analizę możliwości wykorzystania/zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla lokalizacji elektrowni wiatrowych natrafiłem na podjętą w marcu br. uchwałę inicjującą sporządzenie takiego właśnie planu. Zaciekawiony tematem postanowiłem zapytać o intencje. Tak jak przypuszczałem uchwała została podjęta na wniosek inwestora w związku z zapowiadanymi zmianami w ustawie o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Rozumiem napięcie spowodowane odkładaną w czasie nowelizacją przepisów, ale czy takie działanie ma sens?

Z projektu zmiany ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych możemy wywnioskować ze uchwała inicjująca sporządzenie planu miejscowego będzie wyrazem zgody radnych na prowadzenie prac planistycznych zmierzających do lokalizacji elektrowni wiatrowych w odległości mniejszej niż 10H. Skoro znowelizowane przepisy jeszcze nie obowiązują to nie ma podstaw prawnych by takie uchwały podejmować. Oczywiście zawsze można tłumaczyć, że to uchwała na pojedyncze turbiny, tylko w kontekście zapowiadanych zmian to niepotrzebne mnożenie hektarów do objęcia planem miejscowym. Poza tym projekt zmiany ustawy zakłada, że w uzasadnieniu do uchwały w sprawie przystąpienia do planu miejscowego będzie trzeba określić maksymalną wysokość całkowitą turbiny, maksymalną średnicę wirnika oraz maksymalną liczbę planowanych turbin. Uchwała, o której wspomniałem określała jedynie wysokość i to błędnie sformułowaną poprzez wskazanie parametru około 200m. Co istotne, zgodnie z projektem, który trafił do sejmu, w terminie do 30 dni od podjęcia stosownej uchwały w sprawie planu miejscowego organizowana będzie pierwsza dyskusja publiczna. Zatem przedwcześnie podjęta uchwała będzie wymagała zmiany co tylko wzbudzi niepotrzebne pytania o powód. Ten ruch z pewnością niczego nie przyspieszy.

Co zatem warto robić?

Nie ma co ukrywać duża część obowiązujących planów jest zrobiona po prostu źle. Niemniej na podstawie większości będzie możliwa budowa przynajmniej części z planowanych turbin. Jednak w przypadku ich zmiany bardzo często nie wystarczy podniesienie parametrów czy zmiana rozmieszczenia turbin. Trzeba będzie dobrze przemyśleć nowe granice i zastanowić się czy nie potrzeba uchwalić dodatkowego planu miejscowego obejmującego tereny istniejącej i planowanej zabudowy mieszkaniowej lub tez niezabudowane tereny rolne. Do realizacji tych planów nie jest potrzebna nowelizacja prawa, bo nie będą one obejmowały terenów pod elektrownie wiatrowe. Warto więc myśleć o tym już teraz.

Niezaprzeczalnie warto też pracować nad ustaleniem nowego rozmieszczenia turbin i ustaleniem ich obszaru oddziaływania. To pomoże rozsądnie podejść do nowych granic planu miejscowego. Jest to o tyle ważne, że późniejsza zmiana lokalizacji turbin skutkująca wyjściem z oddziaływaniem poza ustalone granice planu miejscowego będzie skutkowała powtórzeniem procedury, a więc stratą czasu. Oczywiście można przyjąć podejście im szerzej tym lepiej, ale im większy obszar planu tym większe prawdopodobieństwo wystąpienia uwarunkowań, które mogą wpłynąć na wydłużenie procedury.

Po ustaleniu granic nowego planu można też przystąpić do realizacji koncepcji planu miejscowego. To pozwoli oszczędzić czas na projektowanie kiedy faktycznie ruszy procedura planistyczna.

Artykuł Falstart z uchwałami w sprawie lokalizacji farm wiatrowych pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Zaproszenie na szkolenie!

Filip Sokołowski — Wed, 20 Jul 2022 16:59:31 +0000

Już w przyszły wtorek tj. 26.07 o godz. 9:00 będę miał przyjemność poprowadzić szkolenie pt. "Lokalizacja urządzeń fotowoltaicznych na podstawie mpzp oraz decyzji o warunkach zabudowy". Jest to szkolenie online. Odbędzie się ono na platformie EPLAS. Będziemy rozmawiać o bieżącym podejściu do lokalizacji farm fotowoltaicznych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy oraz na podstawie planów miejscowych ale także przyjrzymy się także zapowiadanym zmianom w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Serdecznie zapraszam. Sprawdźcie szczegóły na stronie EPLAS.

Artykuł Zaproszenie na szkolenie! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Gmina pobliska a obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Filip Sokołowski — Fri, 15 Jul 2022 12:10:53 +0000

W projekcie ustawy o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych z dnia 14 czerwca 2022r. pojawił się przepis, który budzi wątpliwości interpretacyjne. Dotyczy on konieczności wykonywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze tzw. gminy pobliskiej. Zgodnie z definicją zawartą w projekcie przez gminę pobliską należy rozumieć gminę, której obszar w całości lub w części jest położony w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność maksymalnej całkowitej wysokości danej elektrowni wiatrowej lokalizowanej na terenie innej gminy. Zgodnie z zaproponowanym brzmieniem art. 7 ust. 3 ustawy zmienianej:

„W przypadku, gdy odległość elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkalna jest mniejsza niż dziesięciokrotność całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej i wykracza poza granice gminy, w której jest lokalizowana ta elektrownia wiatrowa, plan miejscowy sporządza również gmina pobliska dla obszaru położonego na jej terenie, znajdującego się co najmniej w obrębie tej odległości”.

Sposób sformułowania tego przepisu powoduje, że nie jest do końca jasne w jakim przypadku i na jakim obszarze gmina pobliska powinna sporządzić plan. Pojawiły się interpretacje, że możliwość zastosowania mniejszej odległości niż 10xH nie dotyczy gmin pobliskich, a jedynie tej gminy, w granicach której mają powstać elektrownie wiatrowe. Spotkałem się również ze stanowiskiem, że zasięg planu miejscowego w gminie pobliskiej uzależniony będzie od odległości w jakiej zlokalizowany jest najbliższy budynek mieszkalny.

Moim zdaniem przepis ten należy interpretować następująco. Jeżeli gmina, w granicach której lokalizowane są elektrownie wiatrowe, zdecyduje się przyjąć mniejszą odległości niż 10xH, to strefa ochronna od planowanych elektrowni, związana z ograniczeniami w zabudowie i zagospodarowaniu terenu, nie może być mniejsza niż 500m i musi uwzględniać oddziaływanie na poziomie 40dB. Ten drugi warunek nie wynika wprost z projektu ustawy. Plan miejscowy musi obejmować minimum zasięg tej strefy ochronnej. Jeżeli jej zasięg tj. faktycznie oddziaływanie elektrowni, wkracza na obszar gminy pobliskiej to ta gmina musi uchwalić w tym zasięgu plan. W przeciwnym wypadku nie będzie można uzyskać pozwolenia na budowę elektrowni, której oddziaływanie wkracza na obszar gminy pobliskiej. Wynika to z prostego faktu, że plan miejscowy nie może wprowadzać ograniczeń poza obszarem objętym granicami tego planu.

Potwierdzenie takiej interpretacji można znaleźć w uzasadnieniu do projektu ustawy, w punkcie 13 i 14.

Jak wynika z protokołu z posiedzenia komisji prawniczej, która odbyła się 21-23 czerwca 2022r. Przedstawiciele wnioskodawcy zauważyli potrzebę doprecyzowania tego przepisu i powiązania go z odległością 500m. Poniżej stosowny fragment protokołu:

Artykuł Gmina pobliska a obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pochodzi z serwisu Urban Consulting.