Archiwa plan miejscowy - Urban Consulting

Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji wiatrowej jako narzędzie do nieuczciwej konkurencji

Filip Sokołowski — Thu, 30 Nov 2023 10:16:59 +0000

Czytając ten artykuł weźcie pod uwagę, że jestem urbanistą, zarabiam na przygotowywaniu planów miejscowych i mogę być wobec tego nieobiektywny. Z drugiej jednak strony patrzę na system planowania przestrzennego i zagospodarowanie przestrzeni szerzej, nie tylko z punktu widzenia rozwoju inwestycji OZE. Moja firma z kolei jest zaangażowana w szereg projektów, co pozwala nam testować i oceniać aktualnie obowiązujące regulacje w zakresie tworzenia planów miejscowych dla rozwoju energetyki wiatrowej. Mam w głowie pomysły jak poprawić czy usprawnić ten proces. Nie mieści się jednak w mojej głowie dyskutowana publicznie od wczoraj propozycja dotycząca lokalizacji elektrowni wiatrowych na bazie uchwał rad gmin, wydawanych w terminie 90 dni, bez żadnych uzgodnień i konsultacji. Nie można przecież poważnie traktować propozycji konsultacji, które będą organizowane jedynie przed przygotowaniem takiej uchwały. Taka uchwała ma być szczególną formą planu miejscowego, co oznacza, że może go zastąpić. Jej zakres ma obejmować minimum obszar oddziaływania akustycznego wokół planowanych turbin, co oznacza, że tą uchwałą można będzie regulować sposób zagospodarowania sporej części nieruchomości w gminie. Co ważne, taką uchwałę będzie można podjąć niezależnie od ustaleń obowiązującego MPZP, Studium, a nawet Planu Ogólnego - te ostatnie jeszcze nie powstały, a projekt nowelizacji ustawy wiatrakowej już zakłada możliwość ignorowania ich ustaleń(!). Demolujemy tym samym nowy system planowania przestrzennego. Najciekawsze jest jednak to, że ten sposób zagospodarowania nie będzie musiał być opiniowany i uzgadniany z żadną instytucją. Lokalna społeczność natomiast będzie mogła się zapoznać z treścią uchwały dopiero po jej przyjęciu. Nie trzeba mieć specjalnie wybujałej wyobraźni, żeby przewidzieć do czego to może doprowadzić.

Skoro nie trzeba tej uchwały uzgadniać i konsultować, to możemy ją uzyskać bardzo niskim kosztem, bez analiz środowiskowych, społecznych i urbanistycznych. Być może nawet w pełni zabezpieczone umowy dzierżawy nie będą tu potrzebne. Wystarczy złożyć wniosek z partyzanta i roztoczyć przed gmina wizję szybkiego sukcesu. Schody zaczną się później. Brak właściwego rozpoznania obszaru inwestycji będzie skutkował koniecznością zmiany uchwały lokalizacyjnej. Pytanie czy każda z firm, która uzyska taką uchwałę będzie w stanie pokryć olbrzymie koszty dewelopmentu farm wiatrowych. Część tych uchwał w ogóle nie będzie nadawała się do realizacji. Pozostaną jednak w systemie, blokując rozwój innych funkcji, w tym funkcji mieszkaniowej. Oczywiście będzie je można zmienić, ale koszt i ryzyko ewentualnych roszczeń wynikających z tej zmiany gminy będą musiały wziąć na siebie. Poza tym taki tryb lokalizacji elektrowni wiatrowych może wywołać protesty społeczne i w konsekwencji pogorszyć nastawienie do tego typu inwestycji.

Jaki jest więc sens podejmowana takich uchwał?

Każdy kto dzisiaj rozwija projekty wiatrowe doskonale wie, że istotnym problemem/ wyzwaniem jest konkurencja w terenie. Nie da się postawić elektrowni wiatrowych na sąsiadujących ze sobą działkach. Przy zakładanych obecnie parametrach turbin wiatrowych odległość pomiędzy nimi nie powinna być mniejsza niż kilkaset metrów. Oznacza to, że do realizacji projektu wiatrowego na ogół potrzebny jest obszar o powierzchni przekraczającej znacznie 1000ha. To obszar, który powinien być przeznaczony do dyspozycji jednego inwestora. Jeżeli w granicach tego obszaru kilku inwestorów dzierżawi grunty pod turbiny to szanse na realizację takiego projektu maleją wraz z liczbą tych konkurencyjnych firm. Niestety świadomość tego faktu wśród decydentów w gminach jest bardzo niska, co może skutkować podejmowaniem decyzji wzajemnie się wykluczających. W rezultacie w wielu gminach mamy do czynienia dzisiaj ze swoistym wyścigiem. Wyścigiem, w którym nierzadko nie ma żadnych zasad. W tym wyścigu uczestniczą z reguły zarówno poważni inwestorzy mający za sobą olbrzymie doświadczenie i kapitał, ale również tacy, którzy nie mają większych szans na zrealizowanie projektu, o którym mówią, co oczywiście nie oznacza, że są na straconej pozycji. Dobrze wszyscy wiemy, że tych drugich jest wcale niemało. Narzędzie, które pozwala w krótkim czasie zabezpieczyć cały ten obszar dla realizacji inwestycji jest z punktu widzenia inwestora narzędziem wręcz idealnym. Problem w tym, że to narzędzie może być wykorzystywane do nieuczciwej konkurencji niwecząc szansę na powstanie innych, dobrze przygotowanych projektów. Naturalnie ucierpią na tym inwestorzy, ucierpią też samorządy, które stracą szansę na rozwój wartościowych projektów. W rezultacie stracimy my wszyscy, bo rozwój OZE nie będzie przebiegał tak jakby mógł.

Taka uchwała daje również szansę na szybkie wnioskowanie o warunki przyłączenia, które dzisiaj są towarem deficytowym. Z tego punktu widzenia trzeba przyznać, że to rozwiązanie ma jakieś uzasadnienie, ponieważ pozwala nie inwestować sporych pieniędzy przed uzyskaniem tych warunków. Moim zdaniem jednak takie rozwiązanie ma zbyt daleko idące skutki i dlatego uważam, że nie jest do przyjęcia. Ten problem należy rozwiązać z innej strony nie pozostawiając w systemie uchwał, które nie są możliwe do realizacji, a jednocześnie rodzą olbrzymie skutki prawne i blokują możliwość innego zagospodarowania terenów objętych uchwałą.

Reasumując, uważam, że zaproponowana nowa forma lokalizacji inwestycji wiatrowych przyniesie więcej szkód niż korzyści. Wątpię, że będzie to narzędzie powszechnie stosowane w gminach, szczególnie w najbliższym przedwyborczym okresie. Poza tym czytając projekt ustawy mam znacznie więcej pytań niż odpowiedzi dotyczących tego rozwiązania, co nie wróży za dobrze w kontekście oceny poprawności jego przygotowania.

Osobiście żałuję, że w projekcie tej ustawie nie znalazły się proste zmiany dotyczące usprawnienia procedury planistycznej. Obowiązki i terminy dotyczące organizacji konsultacji publicznych wymagają pilnych zmian. Warto byłoby też doprecyzować część wymogów, bo ich niejednoznaczność może w przyszłości skutkować rozstrzygnięciami nadzorczymi do planów miejscowych. Na domiar złego proponowane zmiany w przepisach nie są spójne z przepisami aktualnie obowiązującymi, co wzmocni tylko niemały już bałagan i wątpliwości interpretacyjne. Za rozsądną należy natomiast uznać propozycję dotyczącą uzależnienia odległości pomiędzy elektrowniami wiatrowymi a zabudową mieszkaniową od oddziaływania akustycznego. Szkoda tylko, że dokłada się do tej ciekawej propozycji bardzo złe rozwiązania, których wprowadzenie może przynieść wiele szkód dla branży wiatrowej. Osobiście mam nadzieję na poprawki.

Zachęcam Was również do przeczytania moich wcześniejszych wpisów:

Nowelizacja ustawy o planowaniu przyjęta przez Sejm! Bardzo korzystna zmiana dla branży OZE!

MPZP pod wiatr – ważne, żeby dobrze wystartować!

Kluczowa rola prognozy środowiskowej w procedurze MPZP dla elektrowni wiatrowych!

Ile kosztuje plan dla 5 wiatraków?

Nabici w ustawę odległościową!

Artykuł Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji wiatrowej jako narzędzie do nieuczciwej konkurencji pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Jak organizować spotkania otwarte?

Filip Sokołowski — Tue, 07 Nov 2023 06:11:58 +0000

Zgodnie z art. 6e ust. 1 pkt 1 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych wójt, burmistrz albo prezydent miasta gminy, w której jest lokalizowana elektrownia wiatrowa w terminie 30 dni od dnia podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, na podstawie którego ma być lokalizowana elektrownia wiatrowa, organizuje co najmniej jedno spotkanie otwarte w formie spotkania bezpośredniego oraz co najmniej jedno spotkanie otwarte prowadzone za pomocą środków porozumiewania się na odległość, umożliwiających zabieranie głosu, zadawanie pytań i składanie uwag przez jednoczesną transmisję obrazu i dźwięku oraz zadawanie pytań i składanie uwag w formie zapisu tekstowego.

Powstaje pytanie czy można spotkanie bezpośrednie oraz spotkanie „online” zorganizować w tym samym czasie?

Aby odpowiedzieć na to pytanie należy się zastanowić nad celem tej regulacji. Jeżeli przyjmiemy, że celem jest upowszechnienie dostępu do spotkania otwartego, poprzez wykluczenie konieczności osobistego stawiennictwa w urzędzie gminy (czy też innym miejscu) to dla osiągnięcia tego celu nie ma znaczenia czy spotkania odbędą się w jednym terminie czy w różnych terminach. Jeżeli natomiast uznamy, że celem było zwiększenie prawdopodobieństwa, że wyznaczone terminy będą pasowały większości zainteresowanych to należałoby uznać, że muszą być to dwa spotkania, zorganizowane przynajmniej z jednodniowych, a najlepiej kilkudniowym odstępem.

Ja opowiadam się za tym pierwszym celem. Dlaczego?

Z zacytowanego na wstępie przepisu wynika, że możemy zorganizować więcej niż jedno spotkanie bezpośrednie i więcej niż jedno spotkanie „online”. Dla osiągnięcia drugiego celu bezsprzecznie większe znaczenie ma liczba tych spotkań niż ich forma. Jeżeli ktoś może uczestniczyć tylko w spotkaniu bezpośrednim ze względu np. na wykluczenie cyfrowe, to zorganizowanie spotkania „online” w innym terminie nie ma dla niego żadnego znaczenia.

Ustawodawca nie określił czy i jaki odstęp ma być pomiędzy tymi spotkaniami. Dla osiągniecia drugiego z wymienionych celów takie określenie wydaje się być kluczowe. Przy czym sam odstęp pomiędzy spotkaniami też ma tu znaczenie. Czytając literalnie ten przepis wystarczyłoby zorganizować te spotkania w ostępie jednej godziny, ale takie potraktowanie sprawy to bardziej działanie „na wszelki wypadek” niż działanie nakierowane na zwiększenie udziału osób, którym nie pasuje wcześniejszy termin.

Druga kwestia to termin w jakim musimy zorganizować te spotkania. Ustawodawca dał nam na to 30 dni. Ktoś kto już organizował te spotkania i musiał dodatkowo powiadomić kilka gmin pobliskich, które z kolei zobowiązane były do powiadomienia swoich mieszkańców, doskonale wie, że te 30 dni to bardzo krótki termin. Należy pamiętać, że ogłoszenia w gazetach nie ukazują się z dnia na dzień. Gdyby ustawodawcy zależało na osiągnieciu tego drugiego z wyżej wymienionych celów to nie ograniczałby tak istotnie czasu, w którym te spotkania mają być zorganizowane. Tak na marginesie to wydaje się, że tutaj większe znaczenie ma kolejność działań a nie termin, w którym te działania mają być podjęte. Warto w tym kontekście spojrzeć na art. 6e ust. 1 pkt 2, który dotyczy organizacji konsultacji społecznych, w ramach których również mają się odbyć spotkania otwarte. W tym przypadku ustawodawca znacznie wydłużył terminy. W tradycyjnej procedurze o rozpoczęciu konsultacji wystarczy zawiadomić w dniu ich rozpoczęcia i prowadzić te konsultacje przez 28 dni. W procedurze „wiatrakowej” należy zawiadomić 14 dni przed rozpoczęciem konsultacji, a konsultacje mają trwać nawet do 90 dni. Te dwa etapy potraktowane są zupełnie inaczej. Te 90 dni ma bez wątpienia na celu stworzenie każdemu szansy na zapoznanie się z projektem. Uprawdopodobnienie osiągnięcia tego celu. Ten czas umożliwia też zorganizowanie większej liczby dyskusji, nawet w sytuacji kiedy potrzeba taka powstanie po pierwszym spotkaniu otwartym. Nie jest to natomiast możliwe w terminie 30 dni, o ile nie ogłosimy o tym fakcie od razu w ramach jednego ogłoszenia.

Na koniec chciałbym zwrócić uwagę jeszcze na jeden fakt. Termin 30 dniowy nie daje szans na powtórne zorganizowanie spotkania. Ze względu na konieczność uczestnictwa w nim osób ściśle wskazanych w ustawie, może okazać się, że nieobecność fizyczna np. przedstawiciela komisji urbanistycznej z przyczyn losowych spowoduje, że nie będziemy w stanie wypełnić obowiązku ustawowego co do składu osobowego. W takiej sytuacji organizacja w tym samym terminie spotkania bezpośredniego i spotkania „online” ogranicza nam znacznie to ryzyko, ponieważ fizyczna nieobecność może być zastąpiona obecnością „online”.

Jeżeli ustawodawca miał inny cel niż upowszechnienie dostępu do spotkania to powinien inaczej sformułować ten przepis.

Zachęcam Was również do przeczytania moich wcześniejszych wpisów:

Nowelizacja ustawy o planowaniu przyjęta przez Sejm! Bardzo korzystna zmiana dla branży OZE!

MPZP pod wiatr – ważne, żeby dobrze wystartować!

Kluczowa rola prognozy środowiskowej w procedurze MPZP dla elektrowni wiatrowych!

Ile kosztuje plan dla 5 wiatraków?

Nabici w ustawę odległościową!

Artykuł Jak organizować spotkania otwarte? pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Spotkania otwarte a gminy pobliskie

Filip Sokołowski — Sun, 05 Nov 2023 16:39:54 +0000

Przepisy znowelizowanej ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych obowiązują już niemal 9 miesięcy a wciąż budzą wiele wątpliwości. Już kilkukrotnie słyszałem pogląd, zgodnie z którym nie ma konieczności informowania gmin pobliskich o spotkaniu otwartym, które musi zostać zorganizowane 30 dni od podjęcia uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego ma być lokalizowana elektrownia wiatrowa. Gminy pobliskie muszą jedynie zostać poinformowane o podjęciu tej uchwały oraz o sposobie, miejscu i terminie składania wniosków do projektu planu miejscowego. Nie jest to prawda, ponieważ zgodnie z art. 6e ust. 1 pkt 4 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych:

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta gminy, w której jest lokalizowana elektrownia wiatrowa przekazuje wójtom, burmistrzom albo prezydentom miast gmin pobliskich informację o ogłoszeniu, o którym mowa w pkt 2, w terminie 3 dni od dnia ogłoszenia, oraz informacje o terminach spotkań otwartych, o których mowa w pkt 1 i 2, niezwłocznie po ustaleniu tych terminów.

Z kolei zgodnie z przywołanym punktem 1:

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta gminy, w której jest lokalizowana elektrownia wiatrowa w terminie 30 dni od dnia podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, na podstawie którego ma być lokalizowana elektrownia wiatrowa, organizuje co najmniej jedno spotkanie otwarte w formie spotkania bezpośredniego oraz co najmniej jedno spotkanie otwarte prowadzone za pomocą środków porozumiewania się na odległość, umożliwiających zabieranie głosu, zadawanie pytań i składanie uwag przez jednoczesną transmisję obrazu i dźwięku oraz zadawanie pytań i składanie uwag w formie zapisu tekstowego.

Nie ma co prawda konieczności przekazywania gminom pobliskim w tym samym czasie informacji o ogłoszeniu w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu oraz informacji o terminach spotkań otwartych, ale biorąc pod uwagę, że gminy pobliskie zobowiązane są również do ogłoszenia na swój koszt informacji zarówno o przystąpieniu jak i o spotkaniu otwartym to za zasadne należy uznać przekazywanie tych dwóch informacji w jednym terminie tj. praktycznie niezwłocznie po podjęciu uchwały w sprawie przystąpienia do planu, tak aby wszyscy zainteresowani mieli możliwość wzięcia udziału w spotkaniach otwartych organizowanych maksymalnie 30 dni po uchwale rady gminy.

Zachęcam Was również do przeczytania moich wcześniejszych wpisów:

Nowelizacja ustawy o planowaniu przyjęta przez Sejm! Bardzo korzystna zmiana dla branży OZE!

MPZP pod wiatr – ważne, żeby dobrze wystartować!

Kluczowa rola prognozy środowiskowej w procedurze MPZP dla elektrowni wiatrowych!

Ile kosztuje plan dla 5 wiatraków?

Nabici w ustawę odległościową!

Artykuł Spotkania otwarte a gminy pobliskie pochodzi z serwisu Urban Consulting.

12 godzin dyskusji nad studium!

Filip Sokołowski — Thu, 16 Feb 2023 07:47:23 +0000

Wczoraj uczestniczyliśmy w ultramaratonie. Nasz wynik to 12 godzin żywej dyskusji nad nieuwzględnionymi uwagami do nowego studium gminy Kosakowo. Dla nas był to absolutny rekord, ale jakoś po tym wszystkim nie odczuwam satysfakcji. Myślę, że większość uczestników podziela moje zdanie, choć powód każdy pewnie ma inny. Zakładam, że nikt się nie nie spodziewał, że będzie lekko, łatwo i przyjemnie, wszak projekt redukuje a nie dodaje nowe tereny budowlane. Niemniej jednak 12 godzin dyskusji o prywatnych interesach może zmęczyć każdego. Szczególnie, że na horyzoncie mamy wybory więc była to idealna okazja by stanąć w obronie pokrzywdzonych. W takim czasie rozmowa o bilansie, przepisach prawa, dostępności do terenów zielonych, do szkół i przedszkoli to dla ludzi zwykłe pitolenie. Co tam 700mln zł potrzebne na uzbrojenie tego co wcześniej zostało wrzucone w plany. Przecież to nikogo nie dotyczy. Liczy się tylko i wyłącznie moja nieruchomość, nieważne gdzie jest położona. W szczerym polu? Nie ma problemu - dajcie mi siedlisko. Ale jedno? Jak jedno? Przecież ja mam prawo do robienia z moim terenem co mi się podoba. Gdzie mają się wybudować moje dzieci? Obszar szczególnego zagrożenia powodzią? Panie a kto tam jakąś powódź widział? Był Pan w ogóle w terenie? Dlaczego nie może Pan przesunąć tej kreski o jeden rząd działek.. przecież to wyłącznie Pana dobra wola! Ja mam już te działki przygotowane do zabudowy. Ja wiązałem z nimi swoją przyszłość odkąd w studium ustaliliście tam, że mogę budować. Panie ja od lat robię w nieruchomościach i jak Pana słucham to mi się śmiać chce. Zwarte struktury zabudowy? Daj Pan spokój z tą polityką i zajmij się Pan porządnym planowaniem. Wy krzywdzicie uczciwych ludzi a dajecie deweloperom. Robicie to po cichu, żeby nikt nie wiedział.. dlaczego nie dostałem imiennego zawiadomienia do domu? No i standard na koniec... tyle pieniędzy bierzecie to moglibyście się nie śpieszyć tak z tym uchwaleniem. Myślę, że każdy zawodowo związany z planowaniem przestrzennym przynajmniej kilka razy takie zdania słyszał. Jeżeli komuś się wydaje, że ktoś się przejmuje ładem przestrzennym czy zmianami klimatu to zapraszam na tego typu dyskusje. A jeżeli Ministerstwu Rozwoju i Technologii wydaje się, że z planami ogólnymi będzie inaczej, a ich sporządzenie to będzie bułka z masłem to mam złą wiadomość - nie będzie!

Artykuł 12 godzin dyskusji nad studium! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Podsumowanie szkolenia w zakresie odnawialnych źródeł energii dla Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego

Filip Sokołowski — Wed, 07 Dec 2022 21:10:12 +0000

Dzisiaj miałem okazję poprowadzić szkolenie dla pracowników Wydziału Prawnego i Nadzoru oraz Wydziału Infrastruktury Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku na temat stosowania przepisów regulujących lokalizację odnawialnych źródeł energii w gminnych dokumentach planistycznych. Była mowa o ustawie odległościowej, o ustawie o planowaniu, a także o zmianach przepisów wprowadzonych ustawą o odnawialnych źródłach energii. To była doskonała okazja do omówienia podejścia do interpretacji przepisów na podstawie konkretnych przypadków, które podlegały kontroli nadzorczej tutejszego Urzędu. Ku mojemu zdziwieniu, pomimo obowiązywania zasady 10H, były wśród nich także plany przewidujące lokalizację elektrowni wiatrowych i ponoć wcale nie były to plany pod jedną elektrownię. W tym kontekście rozmawialiśmy o możliwości sporządzania planów dopuszczających lokalizację elektrowni wiatrowych przy granicy gminy, w odległości mniejszej niż 10-krotność ich wysokości. To temat, który z pewnością powróci po liberalizacji ustawy odległościowej. Na szczęście autorzy projektu zmiany tej ustawy dostrzegli ten temat i podjęli próbę jego regulacji.

Z oczywistych względów obecnie większość prowadzonych postępowań nadzorczych związanych z tematem energetyki wiatrowej dotyczy planów pod zabudowę mieszkaniową sporządzanych z pominięciem zasady 10H. Problem ujawnił się po 15 lipca 2022r. kiedy to przestały obowiązywać przepisy przejściowe zezwalające na sporządzanie takich planów. Przy okazji omawiania tej kwestii dyskutowaliśmy o konieczności wyznaczania w planach strefy 10H i możliwości zmiany planów przewidujących tereny pod zabudowę mieszkaniową, uchwalonych przed końcem obowiązywania wspomnianych przepisów przejściowych.

Pomimo, że tematem przewodnim była energetyka wiatrowa, nie zabrakło czasu na omówienie zagadnień związanych z energetyką fotowoltaiczną. Poruszaliśmy kwestie związane ze zmianą planów przewidujących dotąd jedynie lokalizację elektrowni wiatrowych w celu dopuszczenia energetyki fotowoltaicznej, ze szczególnym wskazaniem na sposób podejmowania uchwał intencyjnych. Szeroko dyskutowaliśmy zmianę art. 10 ust. 2a, wprowadzoną poprzez nowelizację ustawy o odnawialnych źródłach energii. Analizowaliśmy różne przypadki studiów pod względem możliwości uchwalania mpzp pod fotowoltaikę.

Kwestia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pojawiła się również w kontekście konieczności wyznaczania stref 10H. Możliwość wyznaczania obszarów rozmieszczenia dla OZE, w tym dla energetyki wiatrowej, w aktualnie procedowanych studiach nie budziła żadnych wątpliwości. Podobnie zresztą jak przedstawione przeze mnie podejście do tego typu zmian. Co ciekawe rozbieżne stanowiska pojawiły się w temacie możliwości podjęcia uchwał intencyjnych w sprawie sporządzenia mpzp pod elektrownie wiatrowe. Osobiście uważam, że podjęcie takiej uchwały przed wejściem w życie nowelizacji ustawy odległościowej najpewniej skutkowało będzie koniecznością jej zmiany. Na spotkaniu pojawiło się odmienne twierdzenie. To jest bardzo ciekawy temat w związku z propozycją jaka znalazła się w projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zakłada brak wymogu zachowania zgodności mpzp ze studium w zakresie art. 10 ust. 2a. Oczywiście mówimy tu w dalszym ciągu o projektach przepisów, ale akurat ta kwestia dotyczyć ma jedynie uchwał podjętych przed wejściem w życie zmiany ustawy o planowaniu. Dlatego być może warto się zastanowić czy takich uchwał "do szuflady" nie warto byłoby podjąć.

Na zakończenie omówiłem zapowiadane zmiany w ustawie odległościowej oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do lokalizacji elektrowni wiatrowych i fotowoltaicznych. Zgodnie uznaliśmy, że jeżeli liberalizacja zasady 10H w zaprezentowanym kształcie dojdzie do skutku to niesamowicie istotnym elementem procedury planistycznej będzie odpowiednie wyznaczenie granic obszaru do objęcia miejscowym planem. Każda zmiana skutkująca przekroczeniem granic procedowanego projektu planu przez oddziaływanie elektrowni wiatrowych będzie wymagała powtórzenia procedury planistycznej w całości. A to przede wszystkim czas.

Artykuł Podsumowanie szkolenia w zakresie odnawialnych źródeł energii dla Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego pochodzi z serwisu Urban Consulting.

O burzliwej dyskusji i odważnych decyzjach w gminie Kosakowo

Filip Sokołowski — Tue, 06 Dec 2022 19:21:52 +0000

Wczoraj odbyła się dyskusja publiczna nad przygotowanym przez naszą pracownię projektem całościowej zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. Spodziewaliśmy się, że wywoła ona duże emocje, ponieważ jednym z głównych celów było ograniczenie terenów przeznaczonych pod zabudowę w stosunku do obowiązującego aktualnie studium. Kosakowo to gmina położona nad Zatoką Pucką, bezpośrednio granicząca z Gdynią. Właściwie to jedno zdanie wystarczy, żeby wyobrazić sobie z jaką presją inwestycyjną ten Samorząd się mierzy. Powierzchnia Gminy w 48% jest pokrywa miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co stanowi zdecydowaną większość obszarów wskazanych w obowiązującym studium pod zabudowę. Pomimo dużego ruch budowlanego nadpodaż terenów pod zabudowę, szczególnie zabudowę mieszkaniową, jest bardzo duża. Niestety apetyt na kolejne tereny budowlane jest jeszcze większy. Urząd sukcesywnie stara się uchwalać nowe miejscowe plany, które ograniczą możliwości ubiegania się o warunki zabudowy na terenach do tej zabudowy niepredysponowanych. Działania planistyczne skupiają się również na aktualizacji obowiązujących planów, których ustalenia nie zabezpieczają dostatecznie przestrzeni przed próbami nadmiernej intensyfikacji zabudowy. Tu jest duża świadomość konsekwencji jakie niosą za sobą nie tylko podejmowane decyzje planistyczne, ale również poszczególne ustalenia planów. Tu jest też bardzo sprawnie działający wydział planowania.

Z analizy aktualności jaką nasze biuro wykonało na zlecenie Urzędu Gminy 2 lata temu wynikało, że rezerwa terenów budowlanych wystarczy na kolejne 30 lat biorąc nawet pod uwagę intensywny ruch budowlany i sukcesywnie wzrastającą liczbę ludności. Z kolei koszty uzbrojenia terenów, które dzisiaj przeznaczone są w planach miejscowych pod zabudowę, wskazują, że Gmina nie może sobie pozwolić na tworzenie kolejnych rezerw dla zabudowy mieszkaniowej. To potwierdził bilans zagospodarowania terenów sporządzony na potrzeby aktualnej zmiany studium. Tym bardziej cieszy odważna decyzja Wójta Gminy o rezygnacji z terenów wskazanych w obowiązującym studium pod zabudowę, zlokalizowanych poza zwartymi strukturami zabudowy, a niepokrytych dotąd planami. Dla części tych terenów wskazany został nowy kierunek rozwoju pod zieleń urządzoną, co poprawi dostępność do tego typu terenów w Gminie. Ponad to na potrzeby tego dokumentu zostało przygotowane studium transportowe, którego ustalenia zostały uwzględnione w projekcie przedstawionym wczoraj do dyskusji. Komunikacja to poważne wyzwanie w Gminie. Planowana jest tutaj kontynuacja Pomorskiej Kolei Metropolitalnej, której realizacja pozwoliłaby część tych problemów komunikacyjnych rozwiązać. Czy do jej powstania dojdzie? Wszyscy mamy nadzieję, że tak. Póki co uwzględniliśmy w projekcie jej orientacyjny przebieg.

Wczorajsza dyskusja uświadomiła mi, że części problemów, o których rozmawialiśmy dałoby się uniknąć, gdyby takie decyzje jakie zapadły w tym przedstawionym do publicznego wglądu projekcie, były podejmowane 10 a może 15 lat temu. Niestety studium zawsze było postrzegane jako dokument na lata, do którego jak jest okazja, trzeba wsadzić wszystko co tylko można. Nikt nie myślał o etapowaniu. Nie trzeba było w końcu uchwalać wszędzie planów. Niestety chaotyczny rozwój zabudowy na podstawie decyzji WZ wymusił tworzenie planów pod zabudowę na obszarach poza zwartymi strukturami przestrzennymi. Oczywiście mijałbym się z prawdą, gdybym powiedział, że ta chęć ograniczenia WZtek to był jedyny powód uchwalania planów pod rozrastające się obszary mieszkaniowe. W wielu gminach takie plany powstawały tam, gdzie WZtki otrzymać się nie dało. Dzisiaj mamy mnóstwo terenów budowlanych a paradoksalnie nie ma gdzie się budować. Niestety każda próba uwolnienia tych rezerw kończy się w ten sam sposób. Zapowiadana reforma planowania zmierza tym samym śladem. Zmienić tak, by nic się nie zmieniło. Na szczęście lokalnie zdarzają się odchylenia od tej przyjętej normy.

Artykuł O burzliwej dyskusji i odważnych decyzjach w gminie Kosakowo pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Mamy pozytywne uzgodnienie WKZ!

Filip Sokołowski — Sun, 04 Dec 2022 21:48:04 +0000

Pod koniec ubiegłego tygodnia dotarła do nas bardzo dobra wiadomość - uzyskaliśmy pozytywne uzgodnienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków dla projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzanego we wsi Swołowo, w gminie Słupsk. To zdecydowanie jeden z trudniejszych tematów pod względem ochrony konserwatorskiej z jakim przyszło nam się mierzyć. Nic dziwnego, Swołowo to urokliwa wieś będąca stolicą "Krainy w Kratę". Ta niewielka wieś położona na trasie z Słupska do Darłowa otrzymała tytuł Europejskiej Wsi Dziedzictwa Kulturowego. Wśród oryginalnej zabudowy, pochodzącej z XIX i początków XX w., dominują „domy w kratę”. W ich konstrukcji widoczne są drewniane belki pokryte czarną smołą, natomiast wypełnienia między nimi pobielono wapnem. To właśnie nadawało im charakterystyczny, kraciasty wygląd.

Projekt planu zawiera bardzo szczegółowe ustalenia dotyczące ochrony konserwatorskiej. Pracę nad projektem poprzedziły konsultacje z mieszkańcami, które były prowadzone w jednej z historycznych zagród, stanowiącej obecnie siedzibę Muzeum Pomorza Środkowego w Słupsku. Nie trudno się domyślić, że szczególny charakter miejscowości wynikający ze stopnia zachowania historycznej zabudowy jest dla wielu mieszkańców poważnym ograniczeniem. Naszym zadaniem było zdiagnozowanie potrzeb w zakresie zagospodarowania przestrzeni i podjęcie próby negocjacji z instytucjami odpowiedzialnymi za zachowanie i utrzymanie wyjątkowego charakteru tego miejsca. Nie jest to łatwe, prace nad planem trwają już ponad 2 lata, ale za nami chyba najistotniejszy krok tj. uzyskanie pozytywnego uzgodnienia WKZ. Tematem zajmują się u nas Ania Łączkowska - Sokołowska, Maja Geryszewska i Kasia Chlebowska.

Korzystając z okazji, jeżeli jeszcze nie byliście w Swołowie, to serdecznie zachęcamy do odwiedzenia tej jednej z najciekawszych i najlepiej zachowanych historycznych wsi na Pomorzu.

Artykuł Mamy pozytywne uzgodnienie WKZ! pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Szkolenie usprawniające projektowanie

Filip Sokołowski — Thu, 01 Dec 2022 12:47:13 +0000

W UrbanConsulting pracujemy na wieloma zróżnicowanymi projektami. Jesteśmy coraz większym Zespołem, który stale poszerza swoją wiedzę i szuka rozwiązań wspomagających naszą pracę. W tym tygodniu w naszym biurze w Gdyni zorganizowaliśmy sobie wewnętrzne szkolenie, podczas którego Marek zaprezentował swój pomysł na usprawnienie projektowania w QGISie poprzez dostosowanie szablonu projektu do najnowszego Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Artykuł Szkolenie usprawniające projektowanie pochodzi z serwisu Urban Consulting.

Krakowskim targiem niech będzie 750m!

Filip Sokołowski — Wed, 23 Nov 2022 23:37:48 +0000

Jeżeli ktokolwiek miał wrażenie, że za ustalaniem odpowiedniej odległości pomiędzy elektrowniami wiatrowymi, a zabudową mieszkaniową stoją względy zdrowotne, to czas najwyższy pozbyć się tych złudzeń. Jak donosi „Rzeczpospolita” najnowsza propozycja w tym zakresie to 750m. Dlaczego 750m? A no dlatego, że reforma „ustawy odległościowej” odbywa się krakowskim targiem.

Od co najmniej 2 lat słyszymy, że zmiany są tuż tuż, a minimalna granica jaką będzie można stosować w planach miejscowych to 500m. Co oczywiste, na zmianę ustawy czeka przede wszystkim branża wiatrowa. Można powiedzieć, że inwestorzy stoją w blokach startowych. Ale nie tylko wiatrówka chce tych zmian. Liczą na nią również samorządy a także wielu obywateli, którym obowiązujące od 2016 roku przepisy uniemożliwiły budowę domów. Problem w tym, że nikt tego poważnie nie traktuje. Nie dość, że wejście w życie zapowiadanych zmian ustawy odległościowej jest stale przekładane i odwlekane to od roku skutecznym demotywatorem do wszelkich działań stała się zapowiadana reforma ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aż nie chce się wierzyć, że w tak kluczowych sprawach można mieć tak lekceważące podejście.

Jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się, że kompromis został osiągnięty. Projekt liberalizacji zasady 10H po poprawkach miał trafić pod obrady sejmu. Zamiast tego trafił do sejmowej szuflady. Kilku posłów uznało, że 500m to za mało. Zaproponowali 1000m. Dlaczego? Bo dobrze wiedzą, że przy 1000m ta reforma nie ma kompletnie żadnego sensu i żadna nowa farma wiatrowa w Polsce nie powstanie. A 750? Co oznacza 750m?

Po pierwsze 750m to tak de facto oznacza ok. 840m. Podobnie jak 500m oznaczało ok. 590m. Dlaczego? Przepisy mówią o odległości liczonej od rotora, a inwestorzy chcąc nadążać za technologią muszą myśleć o turbinach, których średnica rotora dochodzi do 175m. Do podawanych publicznie wartości musimy zatem doliczyć promień rotora, który może wynieść ok. 90m.

Co więc oznacza 840m? Przede wszystkim to, że większość obowiązujących dzisiaj MPZP dopuszczających lokalizację elektrowni wiatrowych trafi do kosza. Przy ograniczeniu 590m można było myśleć o przynajmniej częściowym ich wykorzystaniu. Przy wartości powyżej 800m nie będzie na to szans. Tych planów jest niemało, mogły one przyśpieszyć budowę nowych elektrowni wiatrowych. Bez nich trzeba zacząć wszystko od początku, co wydłuży cały proces inwestycyjny o min. 2 lata.

Pytanie co z nowymi projektami przy takich wymogach odległościowych? W Polsce mamy do czynienia z bardzo rozproszoną zabudową. Do tego aktualnie dostępny projekt przewiduje konieczność zachowywania wskazanej odległości nie tylko od istniejących budynków, ale również od tych planowanych na podstawie prawomocnych aktów planistycznych oraz decyzji administracyjnych. Z tymi ostatnimi jest prawdziwy problem. Od lat obowiązujące przepisy dają możliwość uzyskania warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych w zabudowie zagrodowej właściwie wszędzie. Do tego te decyzje są bezterminowe, co sprawia, że analizując możliwości lokalizacji elektrowni wiatrowych musimy brać pod uwagę wszystkie decyzje, nawet te wydane 15 lat temu, których nikt nigdy nie skonsumował. Nie ma również znaczenia czy dany budynek zaplanowanych jest w szczerym polu, z daleka od obszarów zwartej zabudowy czy jest położony właśnie w tej zwartej zabudowie. Każdy budynek mieszkalny traktowany jest według tych przepisów tak samo, pomimo, że w rozporządzeniu dotyczącym dopuszczalnych poziomów hałasu zabudowa zagrodowa jest inaczej potraktowana niż zabudowa mieszkaniowa. Należy mieć też na uwadze, że ograniczenia odległości względem zabudowy mieszkaniowej to nie jedyne przewidziane w projekcie ograniczenia. Wyznaczając miejsce dla posadowienia elektrowni wiatrowej musimy brać pod uwagę szereg innych uwarunkowań, które wpływają na to, że docelowy obszar możliwej lokalizacji mocno się zmniejsza. Wprowadzając kolejne ograniczenia musimy zastanowić się poważnie nad pytaniem, czego my tak naprawdę chcemy – rozwoju elektrowni wiatrowych, tańszej, bardziej ekologicznej energetyki czy przyjęcia ustawy, która de facto nic nie zmieni.

Artykuł Krakowskim targiem niech będzie 750m! pochodzi z serwisu Urban Consulting.